目前日期文章:201510 (75)

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購理財產品或首付四成可享基準利率 房貸現松動跡象

  楚天都市報訊□本報記者陳珂

  年初,江城房貸收緊,首套房貸款利率普遍在基準利率上浮5%~20%。近期,北京、深圳等地房貸開始松動,江城房貸的"門檻"也出現有條件的松動跡象。

  起步:5萬理財或存款

  近日,新竹二胎房貸周先生購買5萬元理財產品後,為自己50萬元的房貸爭取到瞭基準利率。這並非個案。記者昨走訪10個樓盤發現,相比年初首套房利率普遍上浮5%~20%,目前3傢國有大型銀行,8傢股份制銀行,都對基準利率有條件放開。

  如礄口星匯雲錦樓盤的合作銀行,針對首套房客戶,首付四成或者三成且願意在貸款銀行購買理財、保險產品,可拿到基準利率;單純首付三成,則需要上浮5%~10%。漢民間2胎借款陽四新片區的觀瀾國際、禦景臺等針對剛需的樓盤,也是如此操作。

  某銀行支行的客戶經理告訴記者,5萬元理財產品或存款隻是起步,貸款百萬,理財至少要10萬元。

 算賬:多付首付更劃算

  從武漢部分開發商反饋的情況看,客戶對購買理財的熱情,高於增加首付。但實際上,並不是所有情況下,購買理財產品都劃算。

  以一套總價80萬元的房產為例,若首付三成(24萬元),再購買8萬元一年期理財產品,收益率約為5.5%,則貸款利息減去理財收益,總支出為44.3萬元。但如果把這8萬元追加到首付中(四成),則貸款利息因貸款總額減少而減到38.2萬元。兩相比較,增加首付利息少付6.1萬元。

  因此,除非客戶資金不斷投資增值,否則還不如多付首付更劃算。

 未來:房貸利率短期難降

  近期北京、深圳等地部分銀行重現基準利率打折,但業內人士表示,武漢首套房利率短期尚難下浮。

  多位業內人士認為,利率要下浮,首先應從市中心擁有更為優質購房者的高端住宅開始。但記者昨日從王傢墩CBD住宅開發商處獲悉,目前其尚無利率打折的情況。

  融科置業相關負責人告訴記者,外地部分地區銀行政策有較大變化,主要源於樓市成交量下滑太快,武漢房貸雖收緊,整體成交仍保持著一定的穩定性。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-13/07274134101.shtml
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熱錢流入規模或超萬億元 沒有證據顯示流入股市樓市

  熱錢來自哪裡?規模有多大?流向何處?何時撤離?

  萬億元熱錢魅影閃現 五專傢解讀四謎團

  熱錢主要流向匯率利率套利,沒有證據顯示進入股市、樓市

  ■本報記者 於德良

  本報見土地2胎利率習記者 肖懷洋

  熱錢,就是一個難解的達芬克斯之謎。

  在人民幣持續升值,投機資金加速湧入中國的壓力下,5月5日,外匯局出臺瞭《關於加強外匯資金流入管理有關問題的通知》,旨在加強銀行結售匯綜合頭寸管理,防范外匯收支風險,緩解熱錢流入的壓力。此舉被解讀為監管部門出手"圍剿"跨境套利資本的舉措。

  這一輪進入中國的熱錢與以往大舉挺進股市、樓市不同,現在沒有明顯跡象更沒有確切證據表明,這一輪熱錢進入瞭中國的股市、樓市,那麼,這些熱錢來自哪裡?規模有多大?又流向何處?何時會撤退?為此,我們邀請瞭農業銀行 首席經濟學傢向松祚、興業銀行首席經濟學傢魯政委、民生銀行金融市場部首席分析師李志強、瑞穗證劵首席經濟學傢沈建光、廣東社科院綜合研究開發中心主任黎友煥就上述問題闡述瞭各自的獨到觀點。

  人民幣匯率迭創新高

  熱錢湧入壓力持續加大

  人民幣對美元匯率新高仍在不斷刷新。中國外匯交易中心的最新數據顯示,5月9日人民幣對美元匯率中間價報6.1925元,較前一交易日大幅走高 55個基點,連續創匯改以來新高。就在上一個交易日,美元對人民幣中間價報6.1980元,大幅升值103個基點,首次突破瞭6.2關口。與此同時,5月 9日人民幣對港幣中間價達0.79806元,繼上一交易日首次突破0.8元之後,再創新高。

  今年以來,人民幣升值趨勢強勁。尤其是4月份以來,人民幣對美元匯率中間價已有10個交易日創出2005年匯改以來新高,升值達749個基點。而2012年全年,人民幣對美元匯率僅升值146個基點。

  人民幣匯率屢創新高的同時,另一項重要的相關數據也在攀升。中國人民銀行最新統計數據顯示,截至3月末,我國全口徑外匯占款餘額約為 27.068萬億元,其中3月份新增外匯占款2363億元。加上2月份的2954.26億元和1月份的6836.59億元,我國一季度新增外匯占款達 12154億元,創歷史新高。並且,數據顯示外匯占款已連續4個月增加,業內人士認為這表明熱錢正加速持續流入中國。

  澳新銀行發佈的研報分析,由金融套利驅使的熱錢流入,對中國貨幣政策帶來挑戰。大量熱錢流入也對人民幣匯率產生瞭壓力,因此政策制定者應該會對貿易狀況有更加準確的瞭解。交通銀行首席經濟學傢連平表示,從去年底至今,熱錢流入的增速和增量都在加大,這可以看作是熱錢流入的第一個階段,預計接下來流入的速度有所放緩,但整體趨勢一定是凈流入,不會出現凈流出的狀況。

  在此背景下,國傢外匯管理局也剛剛發佈瞭防范熱錢的有關通知,要求加強外匯資金流入管理,防范跨境資金流動風險。一場阻擊熱錢的戰鬥剛剛拉開序幕。

  熱錢來自哪裡?

  貿易和外商投資兩大渠道

  由於中國實行資本項目高度管制制度,境外資金進入中國的合法合理渠道是QFII和RQFII,但這部分資金規模有限額,是可控的,而進入中國的大部分熱錢是通過其他灰色途徑,主要包括外貿渠道中的虛報進出口商品價格、外商直接投資的虛假出資和虛報虧損、海外匯款等。

  根據廣東省社會科學院《境外資金在我國大陸異常流動研究》課題組的跟蹤,目前熱錢流入我國多達近百種途徑,但不同時期各類渠道流量規模的變化不定,主要是根據各自環境的變化導致各類渠道流動成本的變化而變化。

  熱錢領域研究專傢、廣東社科院綜合研究開發中心主任黎友煥表示,國際熱錢要進入中國內地,通常會以中國香港作為中轉站,通過中國香港的相關媒介 和渠道,安全、便利地進入內地。他認為,不少國際熱錢不便於直接進入中國內地,於是就以中國香港為套利市場,但在巨資囤積中國香港的引領下,其他中國香港 資金會自動進入內地獲取更大的利潤。以今年第一季度為例,貿易渠道就出現瞭井噴現象,外商投資渠道也出現瞭過去幾年來不一樣的變化。

  近幾個月,通過偽裝在正常的貨物貿易下,企業的套利行為規避瞭更嚴格的資本項目監管,造成外貿數據(尤其是保稅區數據)虛高。瑞銀估計,外貿數 據,尤其是出口增速一季度虛增瞭6-8個百分點,這也增強瞭外匯流入和人民幣升值的壓力。已經公佈的一季度外貿數據的異常似乎也對熱錢借道中國香港流入內 地提供瞭佐證。數據顯示,今年前兩個月內地對我國香港、臺灣的出口分別同比增長92.9%和44.9%,如此規模的進出量歷史上較為罕見。一季度內地和我 國香港雙邊貿易總值為1098.8億美元,大幅增長瞭71.2%,占內地外貿總值的11.3%,躍升為中國大陸一季度的第三大貿易夥伴。同時,一季度的海 關特殊監管區的貨物貿易量達到1146億美元,增長瞭1.3倍。

  另外,中國海關4月10日發佈的數據顯示,中國3月份的出口額為1821.9億美元,較去年同期增長瞭10%,進口額為1830.74美元,同 比增長瞭14.1%。中國對美國出口同比下滑瞭6.5%,低於上月的15.7%;對歐盟出口下滑瞭14.0%,低於上月的16.5%;但內地對中國香港的 出口則增長瞭92.9%,這是自1995年3月以來的最高同比增速。

  黎友煥對本報記者表示,"貿易渠道歷來就是熱錢跨境流動的重要渠道,最近的外貿情況表明,熱錢加大瞭從貿易渠道的方式進行流動。3月出口數據存 在虛高,其中一個很重要的原因是境外資金的流入通過瞭貿易渠道,同時迎合瞭地方政府造假外貿的需求,促使瞭出口數據的高居現象。"

  瑞穗證劵首席經濟學傢沈建光指出,當前,不僅外匯占款增加,2、3月份出口數據高於市場預期,也說明瞭資本流入的局面。因為這兩個月,中國對各 區域出口差異卻十分巨大,如對中國香港與東盟國傢的貿易出口仍舊異常高,而對其他地區,包括美日歐等發達經濟體的出口卻非常令人失望。

  通過觀察,沈建光發現部分企業存在同一批貨反復通過香港進出口的現象,而這正是掩蓋瞭資金流入國內的目的。

  熱錢規模有多少?

  流入或超萬億元

  熱錢流入國內已經是不爭的事實,隻是對熱錢流入的規模各方推測不同,甚至大相徑庭,讓人宛若霧裡看花。業內通常以外匯占款來衡量熱錢進出的規模,嚴謹一點的以簡單公式:熱錢=外匯占款-FDI-貿易差額來計算。據此推算,今年新增外匯占款可達2萬億元人民幣。

  央行最新發佈的貨幣當局資產負債表顯示,截至3月末,央行外匯資產為246103.34億元,較2月增加2880.8億元。今年前3個月,央行 外匯資產較去年年底增加9433.41億元。從2012年12月起,央行外匯資產已經連續4個月增加,規模達10899.51億元。房屋二胎 台新房屋二胎利率多少利率多少免費諮詢試算一季度新增外匯占款 1.2萬億元,刷新歷史紀錄。其中,3月份2363億元的新增規模雖然較2月份的2954.27億元和1月份的6836.59億元有所縮小,但全口徑外匯 占款已經連續4個月實現正增長。

  外匯占款是中央銀行及商業銀行收購外匯資產而相應投放的本國貨幣。貨幣當局外匯資產是央行購入外匯所形成的人民幣投放,該數據被視為觀察跨境資金流動的重要指標。央行外匯資產的走勢與新增外匯占款一致,但規模會略低於金融機構外匯占款。

  民生銀行金融市場部首席分析師李志強認為,外匯占款增加,有幾方面因素。去年國內經濟增速下滑,國際資本不看好中國經濟。反觀美國房價慢慢回 升,股市漲勢也很好,兩方面原因導致熱錢流出跡象明顯。但是去年四季度中國經濟出現起色,國際資本認為2013年中國經濟處在估值窪地,前期流走的資金回 流,外匯占款開始增加。此外,證監會對海外投資者放松,啟動RQFII等一些積極姿態,也會增加外匯占款。總體來說,這表明外部資金看好中國經濟機會。

  而在興業銀行首席經濟學傢魯政委看來,從外匯占款的增加來看,可以肯定存在國際資本流入。但他指出,"熱錢"是一個並不精確的概念,因而就不便 斷言是否有熱錢、及熱錢的規模問題。從過去的歷史數據觀察,這種流入的狀態,主要與人民幣升值預期、國內外市場利差(不是基準利率的利差)密切相關。這種 套利行為,有的可能在金融市場上套利,有的則不過是實體經濟企業自發的逐利表現,比如,在人民幣升值預期下,有對外經濟活動的企業采取人民幣質押貸款外 幣,借助目前美元的低利率和人民幣的升值來降低其融資成本。

  熱錢流向哪裡?

  進行匯率利率無風險套利

  中國農業銀行首席經濟學傢向松祚表示,一季度我國外匯儲備增加1300多億美元,貿易順差隻有430億美元,FDI外商直接投資299億美元, 差額怎麼解釋?不能說都是熱錢,但肯定有熱錢的成分。海外媒體非常懷疑我國一季度進出口數據的真實性,是否有出口"空箱空轉"套取外幣資金流入的問題?不 能說完全沒有。這些都是量化寬松導致人民幣單邊升值預期的結果。熱錢流入的領域很多,主要是資產市場,做匯率和利率套利也很賺錢,而且是無風險套利。匯率 的升值和匯率動蕩本身對我國出口企業非常不利。他指出,人民幣匯率應該更加穩定,匯率形成機制可以適當做些調整。目前的匯率中間價形成機制似乎是一種"順 升值周期"的機制。

  李志強認為,外匯占款就是外部資金流進來兌換成人民幣,變成人民幣之後就很難監測流向,很難再區分哪一部分人民幣是熱錢。但可以註意一個現象, 從去年底開始居民儲蓄存款增長比較快,尤其今年1、2月份,每個月都增加1萬億元左右,同時期企業存款卻沒有太大變化。可以看出外匯占款影響到瞭個人存款 數據。一般來講,熱錢可能用於買房產,但不太可能用於固定資產投資、企業生產性的投資和基建投資。3月份固定資產投資增速也不高,環比還有所回落,工業增 加值增速3月份也在回落。目前看熱錢還沒有明確投向,隻是以資金形式體現在存款上,還沒有大量湧入實體經濟。

  黎友煥說:"預測熱錢的流向要抓住熱錢的本性。我曾經預測'熱錢會潛伏房地產領域,並且由一線城市轉移到二、三線城市',這是2007年和 2008年的事情,幾年來熱錢的走勢也充分表明我當時的預測是準確無誤的。甚至在幾年前,我再次預測熱錢會繼續投機一線城市房地產,時至今天,我當時的預 測還是對的。多年來對於熱錢走勢的分析與預測都表明,我們的方法是對的,我們的結論是可信的。而我們預測的根據是綜合各種分析方法的結果,最重要的是我們 抓住瞭'熱錢追逐利潤的本性'與經濟形勢尤其是國內資本市場發展趨勢的結合。"

  黎友煥分析道,國五條出臺後,熱錢極度關註國內房地產走勢,但情況表明,房地產綁架瞭地方財政和地方政府的理性決策,絕大部分地方政府利用政府 行為的"惰性"特征化解瞭"國五條"的強制性效果,於是熱錢繼續從房地產投機中獲利。熱錢對房地產調控也存在糾結的預期:一方面,認為中國政府很難下決心 拉低房地產,尤其是當前經濟存在下行壓力的背景下,房地產可是"一業興百業榮"的產業,如果房地產出現較大的價格下滑,對經濟的影響巨大。

  況且房地產價格調控難度巨大,一旦把握不準,出現崩盤的話,經濟社會都可能存在不穩定性;另一方面是如果房地產調控政策真的發揮效能的話,繼續投機房地產將出現虧本。因此,根據我們課題組五一長假對熱錢投資動態的調查,對熱錢是否流入房地產存在分歧和觀望。

  熱錢何時撤出?

  取決於美量化寬松退出

  及我國匯率市場改革

  逐利是熱錢的本性,一旦失去博取利益的土壤,敏感的熱錢就會如潮水般而退,這將給所在國傢的金融、經濟造成影響甚至破壞性的惡果。

  沈建光認為,發達國傢實行異常寬松的貨幣政策,對我國存在不利影響,包括:出口需求降低、人民幣升值以及對華投資減少等等。例如,3月中國對美 國、日本、歐盟的出口分別下降6.5%、10%和14%。而人民幣匯率方面,盡管2012年9月以來,人民幣兌美元維持在6.2-6.25元之間,但人民 幣實際匯率已經升值瞭5.8%。除此之外,另一個風險也值得我們警惕,盡管當前中國面臨資本流入的局面,但有朝一日美國量化寬松一旦退出,這種局面將可能 逆轉,資本大規模撤離對於中國脆弱的經濟復蘇顯然是一個重大打擊。

  李志強分析,目前看熱錢還沒有明確投向,隻是以資金形式體現在存款上,還沒有大量湧入實體經濟。一般來講,熱錢可能用於買房產,但不太可能用於 固定資產投資、企業生產性的投資和基建投資。3月份固定資產投資增速也不高,環比還有所回落,工業增加值增速3月份也在回落,也就是說,至少熱錢沒有進入 實體經濟的明顯跡象。

  從外匯占款的增加來看,魯政委肯定瞭國際資本流入中國的現狀。但他說,"熱錢是一個並不精確的概念,因而就不便斷言是否有熱錢、及熱錢的規模問 題。從過去的歷史數據觀察,這種流入的狀態,主要與人民幣升值預期、國內外市場利差(不是基準利率的利差)密切相關。這種套利行為,有的可能在金融市場上 套利,有的則不過是實體經濟企業自發的逐利表現,比如,在人民幣升值預期下,有對外經濟活動的企業采取人民幣質押貸款外幣,借助目前美元的低利率和人民幣 的升值來降低其融資成本。"

  外匯局近日發佈新規,對虛構貿易背景、套利交易、異常跨境資金流入等行為,提出警示及相關防控措施。這也是中國首季外貿數據引發熱議後,監管部門的首次公開實質性舉動。

  5月5日,外匯局發佈《關於加強外匯資金流入管理有關問題的通知》,要求各地外匯管理部門應強化對進出口企業貨物貿易外匯收支的分類管理,同時 加大核查檢查與處罰力度;要求各中資外匯指定銀行應加強銀行結售匯綜合頭寸管理,並嚴格執行外匯管理規定。有業內分析人士預期,新規的巧妙之處就在於,由 於加強瞭銀行外匯存貸比的規范和限制,既能減少當下跨境資金大幅流入,又對未來資金大幅流出國內市場做出防范。套利資本流入未來預計放緩,而且下半年還不 排除有資本流出的可能。

  瑞銀分析認為,由於未來投機性的外匯資本將更難流入,銀行也需要購入外匯以滿足外匯貸存比要求,外匯流入以及人民幣升值壓力可能會有所減弱。這可以為匯率市場的進一步改革(包括擴大人民幣每日交易區間)創造一個更加中性的環境。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-11/08392189634.shtml
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地鐵2號線啟用新版運行圖 為直通機場做好準備

  記者從地鐵運營公司獲悉,為配合2號線機場線貫通試運營有關要求,為機場線開通做足準備,7月20日起,地鐵2號線將實行新版列車運行圖。民間二胎房貸合法嗎

  實行新版運行圖後,地鐵2號線平日運行圖(周一至周五使用)的平峰時段和高峰時段均增加2組列車上線,其中早高峰時段共17組列車上線,平均行車間隔縮短至6.1分鐘;平峰時段共13組車上線,行車間隔8-10分鐘;晚高峰時段共16組列車上線,平均行車間隔縮短至6.5分鐘。假日運行圖(周六、日和其他節假日使用)增加2組列車上線,其中高峰時段共14組列車上線,平均行車間隔縮短至7.4分鐘;平峰時段共13組列車上線,行車間隔8-9分鐘。

  在此,地鐵公司提醒廣大乘客,2號線首末班車時間並無變化,而每班列車的到站時間略有調整,因此,請需要換乘其他線路的乘客預留換乘時間,以免耽誤出行。

新聞來源http://tj.house.sina.民間二胎設定資料利率多少免費諮詢試算com.cn/news/2014-07-19/09272826396.shtml
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桃園二胎代償怎麼貸款比較會過件興業銀行擬定最新房貸政策實施細則 近日將實施

  中新網10月11日電 中新網財經頻道今日從興業銀行獲悉,針對央行、銀監會最新的住房金融相關政策,興業銀行已擬定相關貫徹落實實施細則,並將於近日正式實施。

  興業銀行透露,對於貸款購買首套普通自住房的傢庭,以及擁有1套住房,無購房貸款記錄或已結清購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的,執行首套房貸款政策,貸款最低首付款比例為30%。

  在已取消或未實施"限購"措施的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的傢庭,又申請貸款購買住房的,各分行可綜合考量借款人償付能力、信用狀況等條件具體確定首付款比例,貸款利率在央行、銀監會規定的范圍內執行。

  在具體執行上,興業銀行將優先配置信貸資源,並要求分行建立個人住房貸款審批"綠色通道",加快信貸投放,優先滿足居民傢庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。(中新網財經頻道)

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土地改革破局需以點帶面 土改概念接替自貿區成新熱點

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 近日,有關土地制度改革的預期空前強烈。國土部傳出對農村集體 土地所有權確權抽查的消息,似乎在為制度破局做準備。三中全會即將召開,土地制度改革成為外界關註的焦點。受此影響,近期土改概念股受到資金追捧,擁有一 定農地儲備的公司被機構一致看好。不少業內人士預期,11月之後,土地制度改革可能取得新進展。

  中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲在接受中國證券報記者采訪 時表示,由於當前法律障礙尚未完全破除,加之各地阻力較大,土地制度改革的進展可能低於外界預期。各項土地改革試點城市可能率先擴圍,然後帶動土地改革取 得制度突破。另據中國證券報記者獨傢獲悉,農村集體土地所有權確權工作有望在11月前完成,從而有助於土地制度改革的推進。

  政策短期難有實質突破

  中國證券報:當前外界對土地改革預期強烈,認為三中全會之後,土地改革可能在制度上破局。但目前來看,政府部門主動披露的消息比較少,且法律障礙似乎尚未破除。如何看待土地制度改革的預期?市場對這項制度的預期是否過於強烈?

  鄒曉雲:由於城市化、經濟轉型等在土地方面遇到很多瓶頸,隨著社會各界對經濟領域改革的預期更加強烈,土地改革自然成為猜想的對象之一。實際 上,當前有關土地制度改革的嘗試,如農村集體用地流轉試點、宅基地流轉試點、建設用地增減掛鉤、土地集約節約利用等,仍然在現有的《土地管理法》框架范圍 內。但大傢所期待的"具有突破性"的土地改革,目前尚未見到明確的信息。我想,土地改革涉及利益調整,在法律框架重新構架完成之前,難有實質性的突破。

  但即便如此,外界仍可對土地領域的改革嘗試抱有期待。如當前很多領域的試點,都有進一步擴圍的可能。其中,農村集體建設用地的流轉,已經試點瞭很長時間,一些地區已比較成熟,未來可能存在擴圍可能。

  中國證券報:當前國土部正在加快推進農地確權工作,其中,農村集體用地所有權確權可能在今年內全部完成。這是否意味著土地制度的改革也將加快?

  鄒曉雲:農地等地發證確實是未來各項制度改革的一項基礎性工作,但對下一步改革的促進作用,還有待進一步的觀察。農村土地確權工作包括農村集體 土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權確權三個部分。總體上看,這次農村集體土地登記發證是在原有的集體產權狀態下將土地產權明確,登記和發證的 對象是農民集體,不改變原有集體所有權性質及產權結構,主要是引進瞭現代管理方式,可以提高管理效率。當然,對未來農村產權改革會有一個非常好的基礎性作 用。

  地方政府掣肘土地改革

  中國證券報:土地制度改革一直是外界呼籲的改革重點,但這麼多年一直很難有實質性突破,其難點在哪兒?

  鄒曉雲:外界對土地制度改革的預期,無非在於破除城鄉土地的二元結構,讓農村集體土地能夠平等地進入市場,既可以改善當前的土地市場狀況,配合城市化轉型、經濟發展轉型的需要,又可以讓農民更多享受到土地作為一種權益帶來的收益,共享發展帶來的好處。

  我認為問題的癥結在於土地征用制度。其實,現在農村集體土地所有權和國有土地所有權,兩權都是所有權,在字面上或者是表面上是平等的,是可以一 樣流動的。但是,由於農村集體土地要轉變為國有土地之後才能成為城市的建設用地進入市場,這其中必須經過一道征收程序。這道征收程序成為瞭破除城鄉土地的 二元結構的一道門檻,集體土地流動就成為瞭不可能。

  征地制度在上一屆政府就被要求改革,當時最主要的方案是縮小征地范圍,限定在公共目的上,但是並沒有取得實質性進展。最有可能的阻力來自於地方 政府。主要原因是現行的征收制度已經成為瞭地方政府財政收入的重要來源,同時,更重要的是,地方政府可以借助征地過程中的主動權,來自主安排和配置土地。 特別是通過較低的成本,來滿足地方政府的基本用地需求,比如基礎設施建設用地、保障房建設用地等等。作為土地收儲和供應方的地方政府,顯然不願意改變現有 的制度。

  中國證券報:如果破除瞭法律障礙,是否會有助於這一改革的加快?

  鄒曉雲:《土地管理法》和其他法律條文中,有關征地制度的條款比較多。但現實的問題是,一項法律的修訂,不僅要經過多個部門的討論和會簽,同時 還要接受全國人大的審議,按照正常的做法,還需要向全社會公開征求意見。在這個過程中,涉及到的程序繁雜,利益群體較多,阻力可想而知。

  試點先行帶動制度破局

  中國證券報:在城鎮化進程推進和經濟結構調整的關鍵階段,土地制度的改革有多重要?

  鄒曉雲:事實上,土地問題已經成為很多地方推進城鎮化的核心問題。一方面,由於政府部門是土地征收的主體,作為弱勢一方的農民又缺乏足夠的法律 保障,導致很多中小城市在土地征收過程中,存在損害農民利益的現象,並引發不少社會問題。另一方面,一些大城市由於農村集體用地和城鎮建設用地的流動不 暢,出現城鎮建設用地不足,現有集體建設用地低效利用的情況,並進而催生出計劃外違規用地和"小產權房"問題。在這個過程中,土地制度的改革急需推進。

  中國證券報:既然存在現實的障礙,土地制度改革有沒有合適的路徑?

  鄒曉雲:從當前的情況來看,合理的路徑應該還是試點先行。通過試點范圍的擴大和試點地區的經驗總結,來逐步推進制度的改革。但是,試點應該是具 有突破性質和意義的試點,現在的試點大部分仍然在現行法律框架內進行,側重在技術層面。既然是試點就應該有所突破,隻有這樣才能促進相關法律的修訂。

  中國證券報:如果實現城鎮用地和農村用地同權同價和自由流轉,是否意味著"小產權房"的合法化?對於地方政府在征地過程中損失的收入,該如何彌補?

  鄒曉雲:即使實現城鎮用地和農村用地同權同價和自由流轉,"小產權房"也應該公平付出代價。比如小產權房可以通過補辦相關的手續和補交"土地用 途變更稅"的方式,實現合法化。這個"土地用途變更稅"是我提出的,在將來的征收制度改革中可以考慮。其大致意思是,將來如果縮小征收范圍之後,土地供應 會分為兩條線,一是使用國有土地,使用者繳納土地出讓金,這沒有問題;二是使用集體建設用地,由供地方向政府繳納一筆稅收。這樣既對於使用國有土地使用者 更加公平一些,也有利於平衡市場,同時可以彌補減少征地後帶來的政府土地收入減少,保證地方政府的收益。這種方式一些發達國傢已經采用。

 "土改風"接棒"自貿熱" 介入需辨明風向

  進入9月,市場突然刮起瞭"土改風"。昨日海南橡膠(行情,問診)、輝隆股份(行情,問診)、上實發展(行情,問診)、羅頓發展(行情,問診) 等10隻土改概念股集體漲停。隨著市場對土地改革的預期升溫,土地流轉概念成為資金關註的新熱點。分析人士認為,三中全會召開時間確定,高層繼續大力推進 改革的預期強烈,預計土改概念的炒作會持續發酵和擴散。

 接替自貿區成新熱點

  在剛剛過去的8月,上海自貿區概念股無疑是滬深兩市的最大熱點。昨日上海自貿區概念指數上漲0.50%,漲幅較前幾個交易日明顯收窄,之前跟風炒作的港口股和物流股也大幅回調,但另一股力量"土地流轉概念股"卻隨即跟上,成為市場的新亮點。

  有消息稱,日前一份關於農村土改進程的重要文件已經下發至河北、遼寧、吉林等18個省市,按照文件要求,被確定的28個試點市縣將於今年8月至 9月正式啟動農村集體經營性建設用地使用權流轉,原則是不突破現有土地利用政策、土地使用標準等法律法規,流轉土地不得用於商品住宅建設。在這一消息的刺 激下,"土地流轉概念股"迅速走強,昨日海南橡膠、輝隆股份等10隻土改概念股集體漲停,其中北大荒(行情,問診)、輝隆股份和亞盛集團(行情,問診)更 是連續兩個交易日漲停,且成交量明顯放大,顯示場內資金對該概念的熱捧。

  業內人士估計,全國13億畝可承包土地的流轉價值總量在50萬億至80萬億元之間,土地流轉將給中國8億農民人均增加6萬至10萬元的資產總 量,並引導銀行信貸資金流向農業,促進消費增長、農業發展及加速農民市民化的進程。這意味著土地流轉改革一旦完成,將為中國經濟帶來巨大的發展空間。

  土改概念呈擴散之勢

  今年以來,A股市場的結構性行情此起彼伏。上半年在"調結構,促轉型"的政策引導下,新興產業受到資金的熱捧,並直接催生瞭創業板的單邊牛市行 情。而下半年,在"促改革"的政策環境下,上海自貿區概念拉動區域板塊強勢上攻。考慮到11月三中全會將召開,市場將迎來改革憧憬期,土改概念可能成為主 題投資的又一主線。

  業內人士認為,從歷史經驗來看,自改革開放以來,我國經歷瞭兩次具有標志意義的土改,第一次以上世紀八十年代初的傢庭聯產承包責任制為代表,解 放瞭農村生產力;第二次以1987年深圳開啟的土地拍賣制度為代表,推動瞭城鎮化的發展。而本次的新土改很可能發生在三中全會改革政策的窗口期。有市場人 士指出,可能出臺的土地流轉改革或許是高層為新興城鎮化改革所做的重要準備。一方面通過土地改革,可以實現集體土地的流轉,將產生土地增值收益和相關流轉 稅費收入,為城鎮化提供資金來源;另一方面,隻有通過宅基地的流轉,讓農村人口獲取土地增值收益,才能提高農村人口的購買力,使得農村人口可以進城,農民 變市民。從這個角度看,在未來城鎮化發展的要求下,土地改革可能進一步深化,而土改概念股的發酵時間也可能被拉長。

  從市場表現來看,雖然土地流轉概念剛剛興起,但卻呈現快速擴散的態勢。昨日,有消息稱,海南省研究制定瞭《海南省農民集體建設用地管理辦法》, 有望率先破題,擁有一定土地儲備的海南本地股迅速受到資金的關註。未來隨著各地集體建設用地管理辦法的公佈,土地流轉概念有望呈現多點開花、迅速擴散的格 局。

  但從土改概念上市公司發佈的上半年業績報告看,該板塊的整體業績並不樂觀,其中擁有大量土地資源的羅頓發展凈利潤同比下降瞭876.87%,北大荒凈利潤同比下降瞭83.49%,未來公司業績能否出現好轉並不確定。投資者在參與土改概念炒作時仍需謹慎。

 部分土改概念股市場表現及中期業績

  證券代碼 證券簡稱 近兩日區間漲跌幅(%) 最新市盈率(PE,TTM) 最新市凈率 中報凈利潤同比增幅(%)

  601118.SH 海南橡膠 21.1382 76.0248 2.4645 -1.7744

  600748.SH 上實發展 21.0744 20.4355 1.6624 -44.3468

  600692.SH 亞通股份(行情,問診) 21.0738 150.6291 6.7065 29.6247

  600675.SH 中華企業(行情,問診) 20.5508 17.7850 1.7770 4.5240

  600626.SH 申達股份(行情,問診) 20.3125 23.4682 1.9061 1.8800

  600598.SH 北大荒 18.0952 -37.6857 3.0264 -83.4983

  600493.SH 鳳竹紡織(行情,問診) 16.1314 93.6437 1.8572 8.9825

  600359.SH 新農開發(行情,問診) 12.9213 20.0179 5.6537 113.6912

  600209.SH 羅頓發展 11.7066 -430.4589 7.8831 -876.8651

  600108.SH 亞盛集團 11.0417 36.3815 3.9122 15.6690

  002679.SZ 福建金森(行情,問診) 9.9844 47.9822 3.5535 -71.1864

  002556.SZ 輝隆股份 9.2308 51.6739 1.8836 -8.7904

  002403.SZ 愛仕達(行情,問診) 6.0484 77.3033 1.5962 12.9025

  002185.SZ 華天科技(行情,問診) 5.2632 40.0995 3.7649 38.8843

  002087.SZ 新野紡織(行情,問診) 4.4693 21.8547 1.0194 14.1695



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買2胎房子利率多少免費諮詢試算深圳公積金可貸額度由賬戶餘額12倍提高至14倍

??從4月15日開始,深圳公積金貸款的門檻進一步降低瞭!15日,記者從深圳市住建局獲悉,深圳將推出6項措施提高公甲種建地 缺點利率多少免費諮詢試算積金使用效率。其中,可貸額度從餘額12倍提高到14倍,深圳本市戶籍職工在異地繳納公積金,在深圳購買首套房可在深圳申請公積金貸款。另外,今後房企不得拒絕職工使用公積金貸款購房。

??據15日發佈的《深圳市住房公積金管理委員會關於提高住房公積金資金使用效率加快發展住房公積金貸款業務的通知》(以下簡稱《通知》)要求,職工使用公積金貸款購買深圳本市首套自住住房或者第二套改善型普通自住住房的,應當做到應貸盡貸。

??《通知》要求,調整公積金貸款(包括商轉公貸款)可貸額度計算標準,職工公積金貸款可貸額度由深圳市現行規定中的職工公積金賬戶餘額的12倍提高至14倍。深圳市現行規定中計算職工公積金貸款可貸額度的其他條件不變,如最高額傢庭90萬元,個人50萬元不變。自2015年8月1日起,曾經在異地繳存住房公積金、在深圳本市繳存不滿6個月的職工,繳存時間根據原繳存地公積金中心出具的繳存證明(包括繳存明細)合並計算,深圳本市戶籍職工在異地就業且繳存公積金,在本市購買首套自住住房的,可以持就業地公積金中心出具的繳存證明(包括繳存明細),按照深圳市公積金貸款政策要求,向深圳市住建局公積金中心申請公積金貸款。

??另外,深圳市住建局公積金中心應當適時調整商轉公貸款預約時間段的規定,讓更多已辦理商業銀行按揭貸款但符合公積金貸款條件的職工更早辦理商轉公貸款,以減輕職工的貸款利息負擔。《通知》還要求,縮短公積金貸款業務辦理時限,職工在深圳申請及辦理公積金貸款無需支付住房公積金貸款保險費、公證費、新房評估費和強制性機構擔保費,市房屋產權登記機構應當在受理公積金貸款抵押登記申請之日起10個工作日內完成抵押權登記手續,市住建局公積金中心應當自職工辦理抵押登記後5個工作日內完成公積金貸款發放。按《通知》要求,房地產開發企業不得拒絕職工使用公積金貸款購房。


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銀行暫停房貸蔓延至17個城市 2014年或持續收縮

  銀行房貸"過冬" 2014或持續收縮

  銀行暫停房貸正在成為常態。

  從今年第四季度起,暫停房貸的消息不斷傳出。近日更有消息稱,32個城市中已有17個城市出現暫停房貸現象。

  對於大面積收緊房貸的原因,銀行方面普遍的說法是額度緊張。而《中國經營報》記者采訪中發現,背後的深層次原因或許是,對銀行來說,房貸收益不高,導致部分銀行無意大力發展房貸按揭業務,而將部分額度轉向收益率更高的經營性貸款,2014年股份制銀行或許會繼續延續收縮房貸的趨勢。

  收緊房貸

  暫停房貸現象已由一線城市發展到二三線城市,停貸的產品也逐漸由原來的僅限二套房擴展到首套房。

  "12月分行給瞭我們支行2000萬元放貸資金,但我們到這個月的貸款需求有2億元。"12月2日,某國有大型銀行廣州某支行的經理說,四季度以來貸款額度緊張,每個月銀行都隻給支行一點放貸資金,11月中旬就用完瞭,12月則更快,2日是周一,一上班就放完瞭,"今年再沒有新的放款額度瞭。"

  "都在排隊,每個月有一些名額。"上述經理告訴記者,該行的一位客戶10月申請房貸,但至今仍沒拿到房貸。"以往房貸做商業貸款一般隻需一個多月,做公積金貸款一般需兩個月,所以做商業貸款比公積金貸款快。但是現在反過來瞭,因為年底商業貸款沒有額度,兩個多月都放不出貸款,隻能等明年,反倒是住房公積金中心的貸款還有額度,所以到年底,房貸做公積金貸款反倒還放得快些。"

  12月2日,記者以客戶身份咨詢廣州的近十傢銀行,各傢銀行都表示,現在申請房貸,年底不可能拿到房貸,以2順位房貸銀行利率多少免費諮詢試算往半個月到二十多天可辦妥的房貸,現在無法做到,銀行均對記者表示,"明年才會有額度。"

  記者在咨詢過程中也發現,貸款利率也水漲船高。"今年年初的時候,我行第一套房的房貸利率是八五折,但從今年5月份起房貸利率就在基準利率基礎上上浮瞭10%。"某股份制銀行廣州某支行的一位經理建議客戶,不如明年再做房貸,那時貸款額度充足,因而貸款利率可能會降到基準利率,即5年以上期貸款年利率6.55%。而在廣州,現階段第一套房貸一般執行基準利率,或上浮5%、10%,第二套房貸利率一般上浮20%或30%。

  近期,中關村互聯網金融行業協會和融360研究院對全國32個重點城市近500傢銀行房貸產品摸底調查顯示,根據10月11日~11月11日的樣本數據,有17個城市出現暫停房貸現象。暫停房貸現象已由一線城市發展到二三線城市,停貸的產品也逐漸由原來的僅限二套房擴展到首套房。截至目前,全國已有北京、上海、廣州、深圳、珠海、濟南、合肥、濟南、無錫、武漢等城市相續出現暫停房貸現象。其中,珠海、濟南停貸比例已超過30%。

  報告中還提及,首套房僅有6.37%的銀行可執行八五折利率優惠,16.04%的銀行執行九折利率優惠,44.58%的銀行執行基準利率,16.27%的銀行執行基準以上利率,16.75%的銀行表示已停止住房貸款。

   第四季"拐點"

  "兩個月前,廣州一些中小銀行就不放房貸瞭。"某國有大型銀行在廣州某支行的經理說。

  央行2013年三季度金融機構貸款投向統計報告顯示,9月末主要金融機構(含外資)房地產貸款餘額14.17萬億元,同比增長19%。盡管這一數據仍遠遜色於2010年的27.4%,但已高於2011、2012年的13.9%和12.8%,顯示房地產貸款增速回升。

  與房地產市場回暖的同時,個人購房貸也明顯回暖。第三季度數據顯示,個人購房貸餘額9.47萬億元,同比增長21.2%,這一增速較之2012年的13.5%已提高不少;1~9月增加1.37萬億元,同比多增6931億元。

  但進入第四季度,個人購房貸並不樂觀。

  "兩個月前,廣州一些中小銀行就不放房貸瞭。"上述某國有大型銀行廣州某支行的經理說。

  此前媒體報道稱,9月份,深圳4傢銀行公開宣佈暫停房貸;重慶部分銀行暫停受理二手房貸款;合肥4傢銀行暫停瞭二手房貸款,其中包括幾傢國有大行。

  而房貸政策也在近期收緊,以廣州為例,11月25日起,各傢銀行開始執行人民銀行廣州分行發佈的《關於調整廣州市差別化住房信貸政策的通知》,對貸款購買首套自住住房的傢庭,繼續執行最低首付款比例30%的規定;對貸款購買第二套住房的傢庭,首付款比例不得低於70%;同時繼續暫停發放傢庭購買第三套及以上住房貸款。

  房貸政策的收緊,給人印象最深的是對二套房貸的調整,目前全國商業銀行二套房貸基本已實行首付六成、利率上浮10%的規定,而京滬廣深甚至進一步把二套房首付提至七成。

   額度緊張+機會成本

  部分銀行暫停房貸,更深層的原因在於"機會成本"。

  對於大面積收緊房貸的原因,銀行方面普遍的說法是額度緊張。

  廣州某國有銀行的一位支行行長否認瞭市場認為銀行暫停房貸是擔心房價過高可能導致房地產進一步調控,進而帶來房貸風險的觀點。"暫停房貸跟房價趨勢、房地產調控政策沒關系。如對二套房貸,廣州執行七成首付,我行貸款利率上浮20%,有房產抵押,房貸壞賬風險很低。目前收緊房貸,主要原因是銀根收緊,銀行年底缺錢。"

  "房貸是最優質的資產,銀行不會放棄這塊業務,但現在房貸很難放款,因為銀行額度緊張。我行還有一些房貸額度,但大額的房貸,如200萬~300萬元的按揭貸款,現在很難貸出來,隻有幾十萬元的小額房貸還能放。"上述支行行長告訴記者,一方面銀行的資金在節流,另一方面也在努力開源,"到年底各行都缺資金,所以拼命拉儲,年底的吸儲大戰已經開始瞭,銀行理財產品的利率都很高,有的甚至年化高達6%。"

  臨近年底,銀行在年初定下的全年的授信額度所剩無幾,因而房貸的批貸時間延長,許多四季度審批的貸款放款都要拖到2014年初,且房貸利率也出現瞭不同程度的上漲,最多的達到上漲25%。不過,上述支行行長表示,明年新的額度下來,房貸放款的情況便會好轉。

  然而,或許並非所有的銀行都會在明年積極做房貸。部分銀行暫停房貸,更深層的原因在於"機會成本"。"不放房貸,主要是房貸利率不高,銀行對綜合收益有考核。所以把個人貸款的房貸部分轉給經營貸款,這樣收益會更高。"某股份制銀行廣州分行的一位負責人坦承,該行從今年年初起就明確瞭要把綜合收益放在首位,在風險可控的情況下,誰的收益高就放貸給誰。

  房貸收益要遜於經營貸款和小微貸款。拿第一套房貸來說,其利率往往執行基準利率,最多上浮10%,且按揭貸款時間經常為20~30年。相對來說,經營性貸款利率往二順位房貸銀行往上浮30%以上,放貸時間為2~3年。從機會成本考量,股份制銀行在資金緊張的情況下,增加經營性貸款和小微貸款,減少房地產貸款,對銀行明顯有好處。

  "我們這幾年很少做房貸,主要做小微業務和經營性貸款。"另一傢股份制銀行廣州分行的人士也同樣告訴記者,該行的出發點也是為瞭收益。

  對於銀行大面積減少房貸,上述股份制銀行廣州分行負責人指出:"明年也會是一樣的情況,至少資金緊張的股份制銀行會這樣操作。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-07/08242527859.shtml

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內容來自sina新聞

農墾改革入一號文件 36萬平方公裡土地價值凸顯

農墾改革首入“一號文件”視野 凸顯36萬平方公裡土地價值

每經記者 張雯 發自北京

農墾改革又進一步。

2月1日,2015年中央一號文件《關於加大改革創新力度 加快農業現代化建設的若幹意見》發佈,明確要加快轉變農業發展方式、全面深化農村改革等。[如有購房問題請拔打免費熱線400-606-6969]

《每日經濟新聞》記者註意到,此前市場關註度頗高的構建新型農業經營體系、推進農村集體產權制度改革、農村土地制度改革均獲一號文件相當篇幅描述。

此外,一號文件明確,將加快研究出臺推進農墾改革發展的政策措施,深化農場企業化、墾區集團化、股權多元化改革,並將明晰農墾國有資產權屬關系。

國土面積的3.9%,被農墾系統握在手中,當前農墾企業資產總額已經超過1萬億元,如果農墾土地有望在改革中實現資本化運作,其潛藏的巨大爆發力將民間二胎流程任何問題免費諮詢十分可觀。

巨量墾地有待資本化/

《每日經濟新聞》記者從相關人士處瞭解到,農墾改革將覆蓋行政管理體制、人力資源管理、土地制度等多方面議題,但在所有改革架構中,最基本也最重大的議題將是土地。

一號文件明確,加快研究出臺推進農墾改革發展的政策措施,深化農場企業化、墾區集團化、股權多元化改革。明晰農墾國有資產權屬關系,建立符合農墾特點的國有資產監管體制。

從少數幾個墾區的改革經驗看來,“資源資產化、資產資本化、資本股份化”正在成為農墾土地改革的一條重要戰略。《每日經濟新聞》記者獲得的

2014年農墾調研結果顯示,已有多位官員提出要支持農墾土地資源資產化、資本化,探索國有農場農用地轉讓、抵押、擔保的方式和途徑,國有農場存量建設用地或可入市交易,這也代表瞭一種改革的方向。

2014年農墾調研結果顯示,目前農墾企業資產總額超過1萬億元,農墾系統擁有1779個國有農場、1412萬人口和323萬職工,土地總面積為36.6萬平方公裡,占國土面積的3.9%。2014年,農墾實現生產總值6500億元,並且當前農墾企業的資產總額並未計算進土地等資源性資產。

1月31日,農業部農墾局與北京大學管理科學研究中心聯合啟動農墾改革發展重大戰略問題課題研究,北大教授厲以寧認為,“農墾改革的總目標應該是把國有資源或者資產,包括土地、資本和人力等三方面搞活,更好地發揮出它們的效益。在改革中,要研究解決好土地的資本化問題”。

厲以寧表示,農墾改革要研究解決好土地的資本化問題,“誰對土地進行投入,就應該獲得土地的增值收益”;在墾區城鎮化過程中,房地產的發展可成為經濟增長的動力;加快轉變經營方式,發展加工業和服務業,推動“六次產業”發展,將農墾建設成為農業現代化的重要基地。

一位地方農墾的負責人告訴記者,“現有農墾土地在資產抵押、資本運作上存在一些不規范現象,既加大瞭國有土地資產流失的可能性,也約束瞭農墾進一步做大做強,這方面迫切需要改革。”

著力改善“墾地關系”/

前景雖美,但尚有 “一步之遙”,農墾土地改革路上還有兩隻“攔路虎”要清除:一是地方政府拿地沖動;二是失靈的老舊運作體制。

在地方政府“土地財政”的沖動下,擁有大片國有土地的農墾,常面臨地方政府插手農墾土地業務的境遇。“由於現行法律法規對農場國有土地管理缺乏系統規定,造成地方市縣政府大量低價收回國有農場土地,致使土地價值不能得到充分體現”,一位在2014年7月就農墾改革議題赴地方墾區進行調研的農業部人士告訴《每日經濟新聞》記者,“有一些下放采取屬地化管理的農場,已經出現較為嚴重的國有資源被蠶食現象,有的是被村民侵占,更多則被當地政府低價征用於城鎮建設和工業園區建設”。

事實上,在農墾的改革議題中,“墾地關系”一直是無法規避的一個現實問題,而實現“墾地合作、地利共享”是應有之義。《每日經濟新聞》記者瞭解到,目前已有安徽、寧夏、上海等墾區進行瞭土地擴權賦能的實踐探索,其在不改變土地性質、不改變土地用途、不對土地進行處置的前提下,將土地評估作價註入農墾集團、轉增國有資本金,進而增強瞭墾區企業集團的資產規模、提高瞭融資能力。

以安徽農墾為例,其改革措施是將農墾土地由原來的屬地化管理變為省集中統一管理,農墾土地均由省級確權登記發證,並規范瞭農場土地處置。在這樣的管理前提下,截至2013年底安徽省農墾已完成土地確權面積93.95萬畝,確權率達97.21%。

地方墾區的實踐已經倒逼出改革的方向:資源變資產、資產變資本。《每日經濟新聞》記者瞭解到,“顯化土地價值”將成為農墾改革貸款計算的重要研究方向:抵押、擔保、融資以實現其金融功能,作價入股以實現其資產屬性。





新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/08065967805113660915400.shtml

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樓市降溫房企投資意願不強 中國土地市場加速降溫

  樓市降溫帶來的房企投資意願不強、土地市場趨冷的狀況仍在持續。

  上海易居房地產研究院近日發佈的數據顯示,9月份,北京、上海、廣州、深圳、西安、天津等10個典型城市土地成交建築面積為1001萬平方米,環比下降53.2%,同比下降69.3%,跌幅分別較上月大增67.8和41.5個百分點。

  事實上,自今年5月份以來,十城市的土地成交建築面積同比均為負增土地房屋二胎利率貸款全省皆可處理長,而且降溫速度持續加快。

  從土地出讓金來看,9月份,上述10個城市土地出讓金收入358億元(人民幣,下同),環比下降32.7%,同比下降79.4%。

  受商品房市場持續低迷影響,易居房地產研究院研究員亢亞娟認為,土地市場愈加冷清,預計四季度10個典型城市年初累計土地成交建築面積和土地出讓收入仍將弱於去年同期。

  房地產企業的拿地能力和意願下降是土地市場降溫加快的主因。由於商品房市場銷售壓力巨大,一些企業在資金壓力下已無力購地,而部分實力較為雄厚的企業則等待更好的購地時機。

  中原地產市場研究部統計數據顯示,萬科、保利、龍湖等內地20大標桿房企年內土地購置金額銳減。從今年4月開始,這20傢企業已連續6個月累計購地金額不足200億元,最近4個月更是在百億元附近徘徊。9月份,20大房企中僅萬科、萬達、華潤、世茂、遠洋有拿地舉動,合計僅拿地146.4億元。

  受此影響,部分城市土地價格已開始出現下調跡象,一二線城市的土地價格後續可能也將出現調整。

  業內人士指出,從目前市場趨勢看,企業已全面進入保守狀態,四季度土地市場趨冷的態勢依然難改。目前包括上海等多城市已經出現瞭住宅土地市場流拍的現象。(完)

  (原標題:樓市降溫房企投資意願不強 中國土地市場加速降溫)

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-08/08414500714.shtml

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不動產登記局首任掌門人亮相 24省啟動相關工作

  中新網北京9月17日電 題:不動產統一登記獲多項進展 24省份已啟動相關工作

  記者 李金磊

  中國不動產統一登記工作近期取得多項進展:《不動產登記暫行條例》結束公開征求意見,不動產登記局確定首任"掌門人",同時,實現不動產統一登記的時間表也得到明確。

  在地方層面,隨著廣東和貴州成立不動產統一登記工作領導小組,據不完全統計,全國至少已有24個省份啟動瞭不動產統一登記工作。眼下,不動產統一登記工作正加速推進。

  不動產登記暫行條例結束征求意見

  國務院法制辦8月15日公佈瞭《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》,向社會公開征求意見,按照日程安排,這次征求意見已於9月15日結束。

  該征求意見稿提出,國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺,權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料。

  中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍對中新網記者表示,在上述條例正式實施後,不動產登記職責將得到整合,目前存在的多頭管理、權責不清晰的情況也將得到改變,這對保護權利人合法財產權,方便企業和群眾具有積極意義。而隨著不動產統一登記制度的建立,對征收房產稅和反腐敗也會間接起到一定作用。

  不動產登記局首任"掌門人"亮相

  今年5月份正式掛牌的不動產登記局,其首任"掌門人"日前公開亮相。河南省國土資源廳官方網站9月15日披露,9月12日至13日,國土資源部副部長胡存智到河南調研,國土資源部地籍管理司司長(不動產登記局局長)王廣華等隨行。

  官方披露的上述信息意味著,王廣華已成為不動產登記局首任局長。王廣華簡歷顯示,在1992年至2001年的十年間,王廣華一直任職於地籍管理部門。2001年11月,由國土資源部地籍管理司副司長轉任信息中心主任、黨委書記。2008年12月至2014年9月,擔任國傢土地督察武漢局局長。

  中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強表示,不動產統一登記要落實到地方,還涉及到大量地方政府部門工作的合並、整理,必然有一個部門間相互博弈的過程。這也意味著,作為不動產登記局的"掌門人",王廣華的擔子還很沉重。

  24省份啟動不動產統一登記工作

  雖然《不動產登記暫行條例》還未正式出臺,但在地方層面,多省份不動產統一登記工作已經取得積極進展。

  近期,廣東省和貴州省先後成立瞭不動產統一登記工作領導小組及辦公室,福建省國土資源廳副廳長陳志忠近日表示,福建省不動產登記工作將進入登記機構設立階段,正在研究設立省級不動產登記所。重劃區釣蝦場任何問題免費諮詢

  至此,據中新網記者不完全統計,中國啟動不動產統一登記相關工作的省份至少已有24個,包括天津、河北、內蒙古、遼寧、吉林、黑龍江、上海、浙江、江西、山東、湖北、湖南、海南、四川、雲南、陜西、甘肅、山西、江蘇、北京、廣西、福建、廣東和貴州。其中,北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川、甘肅、貴州等7省(市)明確成立瞭不動產統一登記領導小組。

  值得註意的是,實現不動產統一登記的時間表也已明確。國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志近日提到,實現不動產登記分為四個階段,2014年基本完成各級職責整合,建立基礎性制度;2015年健全配套制度,平穩有序實施;2016年全面形成制度體系,正常有效運行;2017年實現信息共享,依法公開查詢。(完)



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-17/10014458510.shtml

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從一線城市土地盛宴 看樓市增量市場機會



??1月7日,由兩傢央企華潤置地、首開股份與險資“一哥”平安組成的“巨無霸”聯合體,以86.25億元奪得北京豐臺一幅地塊,溢價率達到22%,成交樓面價達到每平方米3.8萬元。由於該地塊被稱為“三最地王”(面積最大、自住房最貴和總價最高),從而備受媒體關註。剔除限價商品房和自住型商品房後,該地塊樓面起始價至少在5萬元/平方米以上。對此,萬科北京區域首席執行官兼北京公司董事長毛大慶表示,從2015年開始,北京樓市的普通商品房售價將進入每平方米6萬元時代;任志強第一時間也在微博上評價稱,北京土地市場開門大吉,土地樓面價5萬多似乎是常態,溢價50%以上也是常態。

??盡管地產大佬們經常“語出驚人”,而地王也是個老話題,單宗地王並不一定能說明什麼問題,但如果聯想到2014年一線城市住宅用地出讓金逆市走高、突破歷史,再看看1月5日新年土地“首拍”時,招商、華潤、九龍倉、平安組成史上最大聯合體,搶收北京土地市場的“盛況”,或許需要我們重新思考,樓市正在由增量時代向存量時代過渡的背景下,最具樓市風向標的北京,土地市場如此瘋狂,到底意味著什麼?透漏出未來樓市走向的哪些信息?

??地產大佬們之所以“出此狂言”,一個重要的依據就是,從2012年7月份至今,在北京公開出讓的土地中,樓面地價超過2.5萬元/平方米的地塊有60多塊。這些高價地塊多數尚未入市,若加上稅金、利息等,這些地塊成本比拍得時又有近20%的增加。鑒於此,若以2015年二季度開始入市計算,北京將有近70個項目開盤價格在每平方米5萬元-7萬元之間,且這些項目大多數不在五環之內。這就意味著從2015年開始,北京樓市的普通商品房售價將進入每平方米6萬元時代。

??筆者梳理瞭一下,自2013年以來,各媒體報道的大大小小的地王,80%以上誕生在一線城市,典型的如上海董傢渡、北京花鄉、深圳龍華地塊、廣州紅雲塗料化工廠地塊。而且,曾經一度開辟二三線城市戰場的龍頭房企,如保利、恒大等,均開始回歸一線城市。另外,一直認為內地樓市有風險的港資房企(新鴻基、九龍倉、新世界等)也參與到瞭一線城市土地爭奪戰中,同時,但凡有實力的民資也都想從中分一杯羹。相比之下,二三線城市土地市場冷清很多。2014年,一線城市住宅用地出讓金達到3500億,同比增長54.8%,溢價率達到41%。但是,2014年全國300個城市土地出讓金同比則下跌27%,溢價率隻有10%左右。歷來,二三線城市土地市場不如一線城市那樣火爆,但如此的“冰火兩重天”,還是第一次。

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??筆者認為,龍頭房企對一線城市土地爭奪之“白熱化”,以及二三線城市土地市場之“冷清”,已經不能簡單地用“分化”或“分化加劇”來解釋。從本質上來講,這是我國樓市整體供求格局已經逆轉,供求平衡或供過於求已經成為“新常態”的背景下,樓市增量有效市場區域大為縮減的反映。

??2014年,在打壓性政策相繼退出、扶持性政策不斷推出的情況下,樓市不僅不像過去幾年一樣“一有刺激便雄赳赳氣昂昂”,反而疲態盡顯,全國樓市成交規模在2014年下滑瞭10%,一線城市下滑15%,全國房屋新開工和土地購置分別下滑9%和14.5%。這說明,樓市整體在疲於消化庫存,開發商主動補庫存的意願不足。最新數據顯示,全國35個城市待售新建住房消化周期達到16.8個月,而已批在建項目中90%的部分沒有賣出去,可以解決1.5億人居住。

??因此,庫存的問題可能會比我們想象的嚴重。另外,如果考慮到小產權房、軍產房和單位宿舍和集資建房,當前戶均住房1.02套的判斷可能低估瞭。這就是為何,即便政策激勵不斷,但樓市疲軟局面不改,即市場整體對於政策刺激的彈性下降瞭很多。在投資拉動和土地財政式微、經濟增速下臺階的情況下,廣大的二三城市集聚能力差、產業結構總體低端的問題開始暴露,樓市增長的內生動力不足。在未來相當長一段時期內,這些城市不得不為疲於消化庫存、應付需求被透支的局面。

??但是,作為超大城市的典型代表,一線城市繼續呈現人口、資源和資金長期凈流入的狀態,而集聚則會帶來產業升級效應、就業效應和收入效應,增量市場的機會也就自然而然更大一些。但同時,相比其他城市,一線城市的土地供應則相當緊缺。國傢及地方各項規劃已經明確瞭未來超大城市不再供應新增建設用地的政策,也劃定瞭城市區域范圍不可突破的“紅線”。因此,未來超大城市新增用地將極為稀缺。從這個角度看,談論一線城市住房消化周期的意義並不大,等待市場預期稍有回升,強大的需求很快會中古車貸利率將這些房子消化掉。

??同時,由於新增用地有限,一線城市各種公共配套建設(如保障房)將采取開發商配建的形式,例如北京、深圳等地基本上每一塊商品住房用地都要配建自住房或安居房,這將進一步抬高商品住房的價格。另外,在市場化管理框架下,市場化商品價格管控也將會進一步弱化和取消,突出的就是如何合理看待“地王”的問題。事實上,地王是區域土地市場價值的體現,而這一市場價值是從該區域單位土地上的高產值來確定的。因此,地王的形成是土地要素價格市場化的體現,應該予以尊重。在公共服務無法在區域間、城市間均等化的情況下,地王難以避免。

??總結一下,未來樓市的有效市場區域在進一步收窄,在一線城市熱點片區,未來土地拍賣出現“天價”、房屋賣到“天價”,應該不是奇怪的事情。因此,這些城市的增量房地產市場機會是最好的,而所謂的“最好”,不僅指這些城市的居民支付高房價的能力,而且也指在目前高融資成本、高人力成本下,在這些城市的投資是最劃算的。這也就是為何,龍頭房企不惜血拼這些城市核心區域的土地供應。由於這些地塊不可多得,創出天價也就不奇怪,或許是未來的常態。同時,單個房企自然無力獨享,以聯合體的形式來共享“大蛋糕”是必然的。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-12/08325960201511475917810.shtml

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內容來自sina新聞

春季房企 大換血 中高層領導忙跳槽

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??新浪樂居訊(編輯 羽蒙)日前,萬科副總裁毛大慶辭職創業的新聞轟動瞭整個房地產界,占據全國各大主流媒體的頭條。望眼長沙,年後,亦有不少職業經理人跳槽,且各大開發商企業大手筆招聘的廣告也隨時可見。為何房企“大換血”?有人說是春季換工作的常態,也有人說是房地產市場不景氣的無奈。

??現象:年後房企領導跳槽

??長沙85後房企高層“轉型”賣牛肉

??2015年新年伊始,地產江湖再生變局。3月9日,萬科集團宣佈瞭重大人事調動,接受高級副總裁、北京區域本部首席執行官、北京公司董事長毛大慶的辭職申請,任命現任北京公司總經理劉肖為集團副總裁,接任北京區域本部首席執行官、北京公司董事長,兼任北京公司總經理。同日,萬科新任命瞭五位集團副總裁。

??萬科作為全國房地產企業的領頭羊,一舉一動都備受房地產業內的關註,此事一出便受到社會各界的廣泛關註以及各大媒體的爭相報道。

??然而,毛大慶的辭職並非個案。年後,房地產企業及上下遊相關企業跳槽、招聘的信息滿天飛。

??年後,小編在與同行交流時,感慨最多的便是,“沒想到前幾天才采訪的一個企業高管,沒幾天就離職瞭,半年前采訪他時還是在另一傢企業擔任高管。”

??最近,長沙業內討論最火的事件中便有:“85後房企高層‘轉型’賣牛肉”,當事人(快樂佈衣)曾是長沙某項目營銷負責任人,小編從他在2月27日微信朋友圈內發的狀態看到:“本人已於今日正式與XX解除勞動關系,感謝各位同事朋友、合作夥伴一路通行,歡迎大傢推薦房地產營銷上下遊相關崗位......”近日,在接受媒體采訪問及動態時,他笑回:“在賣牛肉”。

??年後,長沙房地產圈內辭職、跳槽的高層不在少數,如湖南東怡置業投資有限公司營銷總監葉英也在年後跳槽到建鴻達第六都項目工作。

??事實上,從去年開始,長沙房企頻跳槽現場並不少見,如某房地產資深業內人士在2014年便先後從華悅城跳到奧克斯締壹城,再跳到榮悅臺。

??為何房企高管頻跳槽,有業內人士分析認為,這是因為,2014年的房地產市場不景氣,房地產市場在經歷瞭2013年的高歌猛進後,迅速轉向,走向低迷,職業經理人任務壓力太大,才頻跳槽。

移動互聯網成房企招聘平臺

??房企大手筆“招兵買馬”

??除瞭房地產企業高層在年後跳槽之外,房地產其他崗位以及上下遊企業在年後都在大手筆“招兵買馬”。

??與以往不同的是,隨著移動互聯網的發展,微博、微信的廣泛信用,招聘也從最傳統的平臺擴散到最新奇的移動互聯網上,微博、微信已經成瞭重要的招聘渠道,不少業內人士利用移動互聯網廣泛發佈招聘信息。在各種線上線下的版面都能看到不少房地產企業招聘廣告,其中包括碧桂園、保利地產、龍湖地產、晟通集團、鑫遠集團、雅居樂地產、五礦和華潤置地等多個知名房企,不管是全國品牌房企還是本土開發商均在春節後不約而同的開始進行人才儲備。

??某些房企的招聘動作頗大,小編粗略統計其招聘職位多達140餘個,單是置業顧問就要招20人。

??在給出的薪酬方面,則充滿“誘惑”,有些明碼標價,有些則嬌羞隱射。恒大地產高層李先生在微信上明碼標出招聘信息招聘置業顧問,“5000元/月+提成+無限舞臺.....”,待遇充滿誘惑當然要求也相對較高。

??此外,五礦地產舉辦“有夢想邀同行台新房屋二胎利率多少任何問題免費諮詢,2015年春季專場招聘會。”長沙另一項目榮悅臺“2000元底薪,最高千五提成,300萬項目傭金,隻要你有膽量.....”等等。

??對於年後房企“大房屋二胎利率年息換血”,方圓地產首席市場分析師鄧浩志指出,每年的三四月份是招聘旺季,所以這個時期的流動會較為頻繁。

??知名房地產專傢韓世同認為,“房企人事變動帶有一定季節性的規律。一般來說,每年開年,房地產企業公佈去年業績,年終獎金也已經分發完畢,所以這個時候進行人事變動對於工作交接來說比較方便。”



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/09115981954584699267417.shtml

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萬柳書院走出"冬眠?

2012年的地王項目萬柳書院給市場留下瞭無盡的期待

??新浪樂居訊(記者 邱瑟)對於兩年前曾名噪一時的 “地王”項目萬柳書院來說,第三個冬天的來臨,正意味著春天不遠。

??從2012年7月10日開始,這片西北三環邊海淀萬柳最後一塊宅地,被曾經操刀釣魚臺七號院的開發商中赫置地收入囊中,便給市場留下瞭無盡的期待。

??29個月過去,新浪樂居記者實地探訪萬柳書院發現,圍墻裡的凈地如今已經是一片灰調磚瓦的建築群,低調而內斂,和大部分待入市的新項目不同,萬柳書院幾乎看不到太多廣告牌。周邊的二手房已經講過瞭好幾輪房價上漲的故事,目前均價已逼近甚至突破瞭10萬元/平方米的關口,但真正的主角還未登場。

??2014年,雖然北京普通住宅項目整體業績下降明顯,但海淀區域的豪宅項目並未受挫,今年進場的萬科如園、華潤萬橡府、保利海德公園(微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)和琨禦府悉數獲得熱銷,搶食高端市場有限的蛋糕,萬柳書院為何一再缺席?

??豪宅項目爭相進場

??由於土地價格上漲催生瞭泛豪宅現象,2014年北京豪宅市場競爭比往年要更為激烈。從年初泰禾北京院子(微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)和閱園兩個單價超6萬元的住宅項目成功取得預售證開始,北京豪宅市場的競爭拉開。

??一個最為明顯的標志是,保利於2011年接手的薊門橋地王項目也選擇在今年入市。二胎房貸銀行房貸怎麼貸款比較會過件6月14日,北京市住建委網站公示瞭保利?海德公園的預售證,最高預售價格達9.7萬元/平方米,為北京年內新入市期房住宅項目單價最高。

??在海德公園取證3天前,合生霄雲路8號剛剛獲批瞭79套單價在14萬元/平方米的現房。而更早之前的5月31日,位於建國門的中海楓丹公館(微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)也進場拿證,其獲批的住宅部分最高價格同樣近10萬元/平方米,達94197元/平米。

??新浪樂居不完全統計發現,除瞭上述單價接近或超過10萬元/平方米的頂級豪宅之外,單價超過5萬元/平方米的高端項目今年更是紮堆進場。

??傳統中央別墅區孫河板塊,率先入駐的龍湖和泰禾都在今年重推瞭其在孫河的雙瓏原著和北京院子項目;海淀區域,華潤橡樹灣的升級產品萬橡府、京投琨禦府、萬科如園等悉數在今年陸續開盤。

??“由於自住房等政策影響,今年北京高端改善市場機會更大一些。”北京龍湖總經理宋海林對新浪樂居表示,在這樣的思維指導下,北京龍湖在今年重返別墅主場。

??根據亞豪機構統計數據顯示,10月份,北京63個在售報價每平方米超過5萬元的公寓類豪宅項目中,累計成交瞭364套房源,環比上漲26%,同比上漲42%;銷售總額為37億元,環比上漲10%,同比上漲36%。

??值得註意的是,自6月份以來,北京公寓類豪宅成交量已經連續4個月呈現逐月回升態勢,10月份成交量、成交面積雙雙超過去年同期水平,成交量更是創下17個月以來的新高。而總價在2000萬元以上的高端豪宅項目累計成交48套,創下今年最高值。

??苛求品質“延遲”入市

??在今年北京豪宅市場各路英雄“隆重登場”之時,被外界廣為關註的中赫?萬柳書院一直靜默。

??“我們是把它作為一件藝術品而不是一件工藝品來打造,因此一定要到我們認為‘拿得出手’的階段,再真正亮相。”一年前,市場曾有傳言萬柳書院已經啟動內部認購,中赫置地首席執行官孫鵬曾如此回應。。

??中赫置地品牌總監朱敏對萬柳書院為達到自己“拿得出手”的品質標準所做的一切,有親歷和深切的感受。

??光是一道灰磚圍墻,就經歷瞭數次樣板墻的推倒和重建。細致甚至落實到磚與磚之間的勾縫中,單是勾縫劑的色澤,便經歷瞭超過30次的精細調配,而勾縫深度,則嚴格要求8mm—12mm,最終才能呈現萬柳書院磚墻的顏色隨著光線、氣候、時令靈動變化。由於工藝對工匠的要求頗高,中赫因此換瞭好幾撥工程隊,“每位熟練的工匠一個小時也隻能完成4-5平米的外墻勾縫,工程隊嚇跑瞭幾波。”朱敏說。

??萬柳書院的灰墻大院是中赫風格的標志。磚墻中所用到的灰磚,也是中赫置地遍踏全球考察後,最終選定瞭荷蘭手工燒制的CRH品牌暖灰色粘土磚。與常規概念中的灰磚不同,這種由天然礦物質陶土燒制而成的粘土磚,成品經歷1200℃以上的高溫燒制,保溫、隔熱、降噪功能均要優於同類產品。

??和灰磚呈現出低調而厚重的氣質相同,萬柳書院在設計上拋棄瞭大部分豪宅項目對表面奢華的追求,將重心放在產品功能的細致打磨上。

??為瞭追求空間的靜,萬柳書院的每一扇門、一扇窗、一塊磚都經過嚴格選材設計,一個亮眼的細節是,萬柳書院窗戶中的玻璃、密封條和框架均來自不同廠傢的專門定制,每一個元素都找最好的生產商,三傢合作設計,最終生成瞭萬柳書院私傢定制獨一無二的窗。萬柳書院窗的隔聲等級達到三級,氣密性達到七級,整體隔音效果達到瞭劇院級標準。

??“現在很多豪宅都會采用這種三層雙中空LOW-E鍍膜玻璃,但絕少有人會做到定制密封條和框架這麼用心。”中赫置地品牌總監朱敏對萬柳書院那些不易被看到的精工細築娓娓道來。同樣是為瞭這份“靜”,萬柳書院甚至在車庫地面塗層的選取這樣的細節上都做足瞭文章。不同於以往我們在地庫行車時常常聽見的輪胎與地面摩擦產生的“滋滋”聲,萬柳書院專門挑選瞭聚氨酯地坪漆,盡可能地把這種摩擦噪音降到最低。考慮到居者特殊車型對車庫的多元化需求,萬柳書院專門設計瞭滿足跑車貼地性要求以及方便高大房車入庫的4.5米高車庫入口。

??除此之外,萬柳書院對居住其中的人的關懷幾乎滲透到瞭每一個細節。室內空氣的質量和濕度都得到瞭嚴格的把控:霍尼韋爾電磁過濾網靜電除塵箱,可吸附顆粒直徑在1.0微米(PM1.0)以下的懸浮顆粒;斯坦德陶瓷空氣加濕器,能保證把濕度控制在人體適宜的范圍之內,顯著提升幹燥季節下的人體舒適度;美國RGF光電離子空氣凈化器,能夠短時間殺滅空氣中超過90%的細菌、病毒和黴菌,並可以分解VOC (揮發性有機化合物)氣體和異味,同時生成的負離子可以消除空氣中的懸浮顆粒物。還有居者每天接觸到的水,萬柳書院的廚房管道末端設置瞭PP棉、活性炭,並設置瞭反滲透膜等五層濾網的飲用水過濾器,保證水質達到直飲水的標準。

??“萬柳書院很耐看,初識低調內斂,但細細瞭解下來,中赫內功修為很高。”一位參觀過萬柳書院的業內人士評價。

??曾操盤過多個豪宅項目的東匯置地CEO劉東表示,頂層財富人群對居住舒適度的本質要求要多於對奢華感的追求,尤其是近兩年,健康傢居更受到關註。

??明年頂豪競爭壓力加劇

??在萬柳書院看似“冬眠”的閉門修煉時,北京的高端住宅市場也在變化。

??8月26日,《新京報》一則“2014年,北京隻有三座頂級豪宅,是誰?”的廣告將市場鎂光燈聚焦到瞭高端物業中的頂級住宅身上,萬柳書院在此時有過為數不多的曝光。而此後又進入自己的節奏中,目前的最新消息是,萬柳書院將在馬年內以現房姿態入市銷售。可見的是,隨著時間的推移,北京的諸多高端項目將紛紛踏上入市的節奏,看似收官的2014年,更似是豪宅井噴元年的序幕拉開。

??2013年以來,北京國土局先後出讓瞭9宗樓面價4萬元以上的地塊。包括懋源的夏傢胡同地塊、中糧孫河地塊、融創農展館地塊、金地19街地塊、保利首開東壩地塊、首城東壩地塊、合景泰富東升鄉地塊,以及今年年初出讓的龍湖、泰禾西局兩宗地塊,值得關註的優質地塊還有在中赫拿萬柳地塊之前的南昌市政香河園3號地。

??以項目開發周期計算,這些地塊均有可能在2015年入市,這些樓面價超4萬元/平方米的項目,都有望建成頂級豪宅。然而,據亞豪機構數據,北京3000萬元級別以上的頂級豪宅,近三年的市場年均成交套數在100套-200套之間,萬柳書院的入市必將攪動市場,消化大量的金字塔尖客群。

??“高端市場風險正在加劇。”亞豪機構市場總監郭毅表示,在資金壓力和周轉率的要求下,2013和2014兩年沉淀的高端項目預計會在明年集中入市,而北京高端置業需求的平穩狀態很難受到供應激增的影響。

??事實上,在北京特殊的土地出讓背景下,傳統豪宅開發所遵循的慢周轉和土地溢價增值打配合的模式已經被打破,整體競爭格局發生改變的情況下,豪宅開發商把準自己的節奏,以品質求勝將顯得尤為重要。

??“京西,尤其是海淀的客群對萬柳書院是非常認可的,凡是來看過項目的客戶,很多都一直在關註,我們並不缺客戶基礎,萬柳書院現房入市,也將接受業主最嚴銀行2胎 銀行2胎借貸苛的品質檢驗。”面對新浪樂居記者的提問,中赫置地品牌總監朱敏表示,萬柳書院對市場的信心源自於對自身品質的自信。

??看似“冬眠”的萬柳書院,“復蘇”迎來的是春暖花開還是寒風蕭瑟,隻有時間會給出答案。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-01/20445945165312659075795.shtml

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上周末北京5盤入市 開發商加推79折房搶收

??圖為首開·熙悅尚郡開盤現場

??新浪樂居訊(記者 孔令薇)距離2015年僅剩10天,北京的房企已經開始做最後的收官。上周末(12月20-21日)北京共有5盤集中入市,其中純新盤竟占到八成,分別是商品房項目首開·熙悅尚都、首創派尚國際以及自住房項目中弘·由山由谷(微信 微博 論壇 相冊 點評 地圖)魯能·豐和臺(微信 微博 論壇 相冊 點評 地圖)。此外,還有1個後期加推的商品房項目國韻村(微信 微博 論壇 相冊 點評 地圖)。首開·熙悅尚郡以最低可以讓利至79折的均價實現開盤去化率90%,因此無論從去化率還是入市價格,年末沖刺正式已經開閘。

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??5盤入市搶暖冬

??在存量重壓之下,房企年底前急需放量一搏,不少業內人士判斷臨近年底房企的推盤積極性隻增不減,和業內判斷吻合的是本周末,作為2014年倒數第二周北京樓市迎來大規模放量,5盤齊入市吹響暖冬的號角。

??12月20日,位於朝青板塊的新盤首開·熙悅尚郡一期火熱開盤。此次開盤主推6號樓1單元和2單元共計96套房源,戶型分別為125-136㎡的大三居。開盤吸引超過兩百多位購房者到場選房。截止當日,據現場工作人員統計,該項目開盤去化率達90%。

??國韻村二期也於20日開盤,記者現場瞭解,此次雖然隻開瞭兩個單元,但所供房源屬於該項目價格最優惠的戶型,所以早就被一些一期未選上的客戶盯上,當日去化率接近八成。

??“當時1期開盤時沒有選到房子,所以這次銷售一聯系我,我毫不猶豫就定瞭。”現場剛剛認購成功購房人告訴記者。據記者瞭解,7月19日該項目一期開盤便實現瞭日光,僅推80套房源,卻迎來200多組客戶到訪,兩個小時內全部售罄,成為今年南城樓市首個“日光”項目。??

??“此次推出的三居套數並不多,均價35000元/平米,比起39000元/平米的二居和即將推出37000元/平米的四居,性價比頗高,所以受到許多上次沒搶到的客戶的青睞,並且現場認購的購房者還可以享受3萬抵7萬的優惠活動。”銷售人員馬昊如是說。

??記者觀察到上述兩個項目都主打改善型,博得熱銷與進入12月以來北京信貸市場的放松分不開。新政發酵月餘,北京首套房利率由最低9折降至最低8.8折,由匯豐銀行和農業銀行提供。目前,北京首套房平均利率僅為9.4折,為一年中利率最寬松時期。

??業內人士表示,隨著近期央行松綁信貸等多重利好的刺民間二胎 民間二胎設定資料任何問題免費諮詢激,對於改善型人群有著較大推動力,預計後期將會有更多改善型樓盤項目的入市。

??此外,自住房項目魯能豐和臺截止21日下午五點半,第1644號選的第799套房,宣告售罄。

??高調收官戰果難判

??截止本周,12月北京已入市15個樓盤,但往年樓市,基本上開發商在12月推盤速度就會放緩,比如去年到11月底就已經沒有項目入市瞭。而在2014年整體房地產市場不樂觀的情況下,開發商為防止銷售目標落空,加大瞭推盤量和營銷力度。由於去庫存壓力大且銷售目標壓頂,因此當前市場大環境下平價入市甚至低價入市仍是大傢的首選。

??記者瞭解到本周末開盤的首開熙悅尚郡,開發商上報市住建委的銷售均價為4.8萬元/平米,但是實際銷售中開發商推出瞭折扣優惠,銷售價格最低可以讓利至3.8萬元/平方米。以及後期加推的國韻村,也同樣拿出均價35000元/平米性價比最高的房源供應。

??一位不願透露姓名的開發商人士向記者坦言:“年底計劃開盤的企業都是著急回錢的,如果今年銷售業績理想,就會把項目留到明年為開門紅做準備瞭。”

??記者從北京市住房和城鄉建設委員會網站獲悉,2胎增貸12月20日一天網上期房簽約達906套,快要突破千套的數字雖然讓人感受到年底市場的暖意,但業內人士指出,由於沖刺時間短且供應量過於集中導致競爭加劇,房企最後一月的收獲或將有限。

??中原地產市場總監張大偉向記者表示,從目前市場來看,由於前三季度業績完成的不樂觀,使得市場12月份出現集中入市的現象,大量自住房的入市使得企業難以漲價隻能“以價換量”。這兩者都使得年末的市場呈現一個平穩升溫的趨勢,並且這種復蘇會持續到明年一季度,但具體明年市場的好壞還要看政策是否進一步放松。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-22/07315952575892374204857.shtml

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內容來自sina新聞

黃島新區發佈助推產業發展十大政策

  昨日下午,記者從黃島新區召開的新聞發佈會上獲悉,在黃島新區規劃發展"六大產業集群"、"十大新興產業"的基礎上,黃島新區進一步制定瞭助推產業發展"十大政策"。作為新區加大招商引資扶持力度、科學引導產業轉型升級、支持六大支柱產業和十大新興產業發展的有力支撐。

  據瞭解,本次產業發展政策的制定,並非實行普惠制二胎貸款率利利率多少免費諮詢試算,而是重點扶持符合新區產業發展定位的項目和新興產業,本次政策大綱從十個方面進行瞭規劃和佈局,重點包括行政審批簡化、投融資扶持、各類服務保障以及科技成果轉化、獎勵等政策。下一步,在政策的具體實施方面,將按照新區產業發展政策實施細則執行,並以文件形式向社會進行公佈。

  亮點

  本次新政策從十個方面進行瞭具體的細化,從項目的審批註冊、投融資、經營場所、土地供給、基金助推、基建配套、人才保障、用工培訓、技術轉化等涉及項目(企業)經營的各個環節和方面,真正體現瞭黃島新區"人無我有、人有我優"的政策保障體系,並形成瞭一條龍的"保姆式"政策服務。新政策的出臺,加快瞭黃島新區"政策窪地"的快速形成,也極大地提高瞭項目入駐的吸引力。

  審批簡化,行政服務"零收費"

  在項目前期申請環節,黃島新區將提供投資貿易便利服務。按照成本最低、流程最簡、效率最高原則,實行行政服務"零收費",取消一切非法定前置審批環節,采取"先照後證"和"三張清單"等模式,全程免費代辦項目投資建設手續。

  同時,將補助租購經營場所。對總部經濟、科技研發、文化創意、金融貿易、服務外包、高端物流等現代服務業項目,購置、租賃辦公和營業用房予以補貼。

  基金扶持,支持產業項目融資

  設立產業基金助推發展,設立產業發展母基金,以股權投資、資金補助、貸款貼息等方式,引導扶持重點產業項目發展。

  支持產業項目融資,加大對重點產業項目融資的支持力度,通過加強風險補償,鼓勵銀行和擔保公司擴大貸款和擔保業務,對項目建設固定資產投資貸款予以貼息扶持。扶持企業增資改造,對企業利用銀行貸款或自有資金實施技術改造和增資擴建的項目,予債務以資金補助或固定資產投資貸款貼息。

  基建配套,項目用地熟化供給

  黃島新區對新引進的重點發展產業項目,在用地計劃指標優先予以保障,提供經土地整理達到建設條件的項目用地,保障重點項目優先落地並快遞推進。

  提供基礎設施配套。對工業類項目免收基礎設施配套費,對非工業類項目緩繳基礎設施配套費,對符合條件的項目延伸基礎設施配套。僅此一項,就可為工業類項目落地節省一大筆的資金,極大地增強瞭項目入駐的吸引力。

  人才特區,首推免費用工培訓

  實施人才特區政策,設立人才發展專項資金,對新引進的高級人才提供人才公寓,給予安傢補貼和創業補助,對企業高管人員個人所得分配實行激勵機制。免費培訓企業用工,通過政府購買服務的方式,委托職業培訓機構,對企業用工免費提供訂單式專業技術培訓。重獎科技成果轉化,對科研機構和企業實施的重大科技計劃項目和重點科技計劃項目,予以項目補助、貸款貼息和配套資金支持。對承接重大科技成果成功轉化的企業,按技術合同交易額予以資金獎勵。

  通過人才特區建設,將有效增強新區建設的可持續發展力量,通過免費的"訂單式"培訓企業用工,不僅有效地解決瞭企業的"用工難",還有效地解決瞭學生就業和農村剩餘勞動力的釋放,另一方面,也助推瞭當地職業教育的發展,減輕瞭企業負擔的同時又增強瞭其競爭力。



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-23/08042919165.shtml

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長沙商品住宅去化周期約2年 開發商庫存壓力引人憂



 新浪樂居訊(編輯 朱紅)房價漲勢放緩、樓市庫存高企、去化壓力陡增的長沙現階段樓市,"承壓"成瞭關鍵詞。根據克而瑞信息技術集團長沙機構(以下簡稱CRIC)統計,截至2014年5月已獲得預售許可證的未售面積為1257萬平方米,14年2月-14年4月均成交面積52.55萬平方米,預計存量去化周期約24個月。值得註意的是2月是傳統過年期間,影響銷售,該月份的低成交量拉長瞭存量的去化周期。



5月商品住宅市場存量及去化周期

  開發商看好長沙樓市未來發展,而購房者在觀望



  在最新一期的《廣廈會客廳》中,多位開發商對長沙樓市的未重劃區法規怎麼貸款比較會過件來發展有一定信心。其中,富興匯中央營銷總監黃毅談到,"湖南和其他省份不一樣,特別和沿海身份不一樣,湖南隻有一個長沙。浙江有杭州、寧波,或者其他一些地方,湖南省6800萬人口都盯著長沙,除此之外還有嶽陽和郴州有一定的工業基礎。那麼,這個城市在湖南省6800萬人口中形成人口吸納的能力,這也是大多數公司選擇在長沙拿地的根本原因。"

  中冶中央公園營銷副總魏捷也表現出對長沙房地產市場的信心,"一條鐵路可以造就一個株洲市,一條三十公裡的鐵路可以鑄造一個石傢莊市。長沙是什麼?長沙是三條高鐵交匯處,可以提供巨量的住宅用地、商業用地。"所以,許多開發商正是看重長沙這片沃土上的巨大能量,所以還能在慘淡樓市下購買土地和擴大住宅供應量。

  與部分開發商的樂觀情緒比較,購房者卻一直是抱著"買漲不買跌"的心態觀望著。在新浪樂居組織的看房團活動中,有一位網友就表示他一直想購買一套三居室的住宅,由於現在的市場不景氣,所以猶豫再三,從年初拖延至年中。根據CRIC數據顯示,長沙六區住宅市場5月供應量達109.7萬㎡,同比下降0.38%;而住宅市場成交量為65.3萬㎡,同比下降24.51%。市場看跌情緒較重和樓市成交量的下滑,也是庫存增加的主要原因。

  開發商為求去化,"以價換量"現象增多新屋房屋二胎

  為瞭應對去化壓力,從2014年開局,各個開發商使出五花八門的手段進行促銷,低首付、一口價、團購、封頂價......比比皆是。

  業內人士透露這是一些房企為瞭緩解資金壓力、沖刺銷售業績,而采取的"以價換量"策略。"陸陸續續在降價的一些項目有一個特點,一是基本上是純住宅;二是基本上是非中心區的物業。"此業內人士認為這並不是一個偶然。"因為,房地產今年的整體供應量約8000萬平方米,而真正的中心區量占整體供應大的比例並不大,大約在1000萬平方米以內,從市場上來說是很容易消化掉的。"由此可見,非中心區庫存量如此之大,用"以價換量"的手段也是必然趨勢。

  庫存壓力大和去化周期長,成二三線城市突出問題

  上海易居房地產研究院近期發佈《5月份新建商品住宅庫存報告》。截至5月底,一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長2.7%,同比增長20.1%,庫存再創歷史新高。35個城市新建商品住宅存銷比為16.5,存銷比指標繼續惡化。根據報告,長沙存銷比接近15,位居第21名,排在北京、廣州、深圳等城市之前,正處於"壓力線"邊緣。

  新浪樂居編輯采訪到湖南省晨曦房地產開發有限公司的副總經理謝棟,他對當下的住宅庫存量逐漸擴大頗為擔心,"在廣西桂林這樣的一個二三線城市,我去走訪時,瞭解到一年的住宅銷售量是500萬㎡,而供應量卻高達1500萬㎡。與一線城市不同,二三線城市的突出矛盾是不平衡的供求比。"



---[GBK]調查代碼(http://news.sina.com.cn/iframe/survey/js/68/f_content_97604.js)---

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-20/15204232276.shtml

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唐鈞專欄移居內地老人回流的政策啟示

  社會政策

  唐鈞專欄

  據香港媒體披露:"大批港人感嘆內地看病貴回港養老"。特區政府提供的數據顯示,2011年約有11萬香港退休人士移居內地。但是現在到底有多少老人回到香港,目前並沒有可靠數據。按香港社會福利署的說法,從2009-2010年度到2013-2014年度,參加"綜援長者廣東及福建省養老計劃"的人減少瞭大約三成,從2985人降至2096人。香港退休人士移居內地養老的計劃受挫,原因是"有兩大難題尚未解決---醫療服務難,以及內地物價上漲"。

  上世紀90年代,我在香港讀研究生,發現香港的"綜援老人"生活十分困苦。"綜援"是"社會保障綜合援助制度"的簡稱,相當於內地的最低生活保障制度。於是突發奇想,要是香港的"綜援老人"能夠回到內地,譬如在廣東一帶生活,語言、文化和社會環二胎利率最低貸款全省皆可處理境方面的差別不大,生活境遇則要好多瞭。於是與香港社會福利界的朋友提起,後來知道,當時的這個想法居然成為瞭事實。

  然而,時過境遷,不到20年,情況發生瞭相當大的變化。近年來人民幣一再升值,內地物價與20年前也不能同日而語,吃穿用價格基本與香港齊平,甚至更貴。若是醫療費用再沒有著落,那就很難安然度日瞭。

  對於老人來說,醫療費用可能是最大的開支。在香港,實行的是基本上由政府負責的全民醫療服務,也就是內地居民夢寐以求的"免費醫療"。對於這種醫療模式的缺陷---輪候時間過長,香港政府還有特別措施適用於70歲以上的老人,即每年有2000港元的醫療券可以用於支付私人醫生的服務費用。如今生活在內地,所有這一切醫療保障待遇都不能享受,醫療費用完全要自己付費,香港老人內地養老的比較優勢顯然已經不復存在。

  目前,在中國內地,關於異地養老的討論也是一個熱門話題。對於此,討論香港老人內地養老的20年的政策過程也許可以得到很多啟示:

  其一,生活成本的比較優勢是實現異地養老的基本條件。對於養老保障制度,國際通行的理念是,全國統一標準不但涉及公平的問題,還有一個好處就是能使保障對象向生活成本低的地區流動。如果能夠實現養老保障的全國統籌,老人的養老金能夠做到標準基本統一,在領取養老金時不受地區限制,很多老人自然會向生活成本低的地區流動。

  其二,統一的醫療保障制度和醫療服務質量是實現異地養老的必要條件。隨著身體機能的衰老,醫療問題對老人而言更加重要。現在中國的醫療服務水平和質量在各地區之間很不平衡,醫療保障制度更是各自為政,這樣的制度安排就成瞭異地養老的最大障礙。

  如今,移居內地的香港老人回流,也是受到瞭上述兩個因素的影響。如果真正為中國的老年人著想,就應該認真地去考慮解決這些問題。即使一時還不能做到,也要將此作為長遠目標來努力。實際上北、上、廣等大城市再好也不可能真正的"宜居",把大城市讓給年青人去拼搏可能是更好的選擇。這樣的話,就無需像現在這樣煞費苦心地采取行政手段設置戶籍門檻來實施差別身份和門戶封閉的傻傻政策。

  (作者系中國社科院研究員)





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-15/09004374481.shtml

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電商沖擊實體店 武漢商鋪近期出現招租難現象



  近期全球知名房地產投資管理及服務公司仲量聯行發佈的數據稱,2013年最後一個季度武漢商鋪空置率已經攀升到瞭10.2%。記者近日走訪武昌漢口兩地的主要商圈,多傢商場管理層稱從去年第四季度至今確實出現瞭前所未有的招商斷層,但遠未出現所謂"空鋪潮"。武漢市住房保障和房產管理局市場處負責人則表示,受電商沖擊和武漢常住人口轉移的影響,一些商場可能會出現暫時的招商問題,導致部分商鋪空置,但這通常是過渡期的短暫現象。

   數據江城商鋪空置率達10%

  仲量聯行武漢分公司董事總經理李傑表示,商鋪空置率的計算方式為空鋪的總面積除以商鋪總面積。武漢去年第四季度10.2%的商鋪空置率是仲量聯行根據其所掌握的武漢市106個商業項目的具體數據得出的,這106個項目包括商場、商業街,分佈在武漢三鎮。李傑分析說:"去年第四季度之前,武漢的空鋪率一直保持在5%以下,由於去年最後三個月武漢商業綜合體面積激增近50萬平方米,所以才出現空鋪率飆升現象。"

  針對空鋪率達10%就觸及"國際警戒線"一說,李傑表示,對於武漢這類在短時間內有大量商業綜合體進駐的城市,他們不會將10%作為警戒值加以參考,因為每個城市商鋪新的增量都需要一定的周期消化。

  中南建築設計院副總建築師郭和平則認為,所謂"空鋪率國際警戒線"不具有參考價值。根據他在國內多個城市瞭解到的情況,多數經濟快速發展的城市商業地產空鋪率都接近10%,招商與商業地產建設之間出現的速度差不代表供應過剩已經出現。這幾年大量商場在武漢建起,而店鋪進駐和佈局則需要一個時間過程。近年商業地產拓展二線城市市場,所謂高空鋪率現象也隨之由一線城市向二線城市轉移。

  根據仲量聯行提供的數據,縱觀全國各大城市,去年第四季度空鋪率最低的是杭州,僅為1%;北京和廣州的商鋪空置率分別為4%和4.3%;東北部沈陽市達19.2%;西部成都市為8.3%。而在去年第一季度,鄭州空鋪率為20.7%,為中部城市之首,長沙接近6%。

   探訪 部分商鋪暫現招商斷層

  進入位於武昌街道口的"未來城",記者發現這裡負一層大量店鋪處於空置招租的狀態。27歲的鄭女士正在此徘徊記錄招租電話,她告訴記者,自己打算在此開傢女裝店,但高昂的店鋪租金讓她望而卻步。"現在一個35平方米的店鋪一月租金要5000元-6000元,水電自理,我們一個月營業額也就萬把塊錢。"

  同樣的局面也出現在光谷國際廣場。據光谷國際廣場運營部負責人介紹,負一層的店鋪均已出售,之前進駐的商傢在去年下半年到今年年初陸續到期,但新的店傢卻遲遲難以招到,出現瞭前所未有的招商"斷層"。

  多傢商場招商部門工作人員表示,空鋪的主要原因是鋪主們不肯降低租金,且電商對傳統零售業的沖擊越來越大。

  武漢市住房保障和房產管理局市場處負責人告訴記者,"受電商沖擊和武漢常住人口轉移的影響,一些商場可能會出現暫時的招商問題,導致部分商鋪空置,但這通常是過渡期的短暫現象。"

  現狀 武漢人均商業面積超香港

  記者探訪發現,在解放大道上,武廣三期正在世貿廣場、武商廣場、武漢國際廣場(房價 戶型 二手房 租房)的背後開建;2013年香港恒隆地產以22億元的價格拿下礄口區順道街地塊,擬建面積達46萬平方米的商業綜合體;而華潤集團則開始在臺北路佈局其商業綜合體"萬象城"。據武漢市商務局統計數據,截至2013年底,武漢市已有便民超市、百貨店、專業店4039個,人均商業面積超過1.2平方米。而被譽為"亞洲購物天堂"的香港為1.1平方米/人。

  商業地產紮堆開建,商鋪售價幾何?近日記者走訪發現,目前商鋪售價最高的當屬江漢路-武廣商圈,超過一半的店鋪標價都在7萬元/平方米以上,地段最好、首層臨街的部分店鋪售價達到14.3萬元/平方米,街道口次之,在5萬元-10萬元/平方米;光谷五期德國風情街在5萬元/平方米左右。在武昌的其他商圈,商鋪售價在2.5萬元/平方米-7萬元/平方米不等。

 提醒 買商鋪要先測算回報周期

  如何在此過渡時期"慧眼識真"選擇收益率高的商鋪?武漢多傢房地產投資顧問機構建議市民在投資商鋪前考察地段商圈,並自己先行計算回報周期。

  湖北思博房地產營銷咨詢公司副總經理廖紅波認為,現在武漢較為成熟的繁華商圈,例如江漢路、武廣周邊、街道口等地的商鋪售價普遍很高,且物業費居高不下,投資者應自行瞭解租金行情先計算回報周期,正常的回報周期在8-10年,若超過10年才能民間二胎房貸轉銀行怎麼貸款比較會過件回本就應慎重。

  廖紅波建議投資者先期選擇三個左右的商鋪作為備選,並為其劃分風險等級,重點可以關註次商圈,如二環線上的商鋪。此外,如果選擇從開發商手裡買一手商鋪,因為周邊人氣培育一般需要一到兩年時間,投資者要做好思想和資金方面的準備。

  武漢世華房地產投資顧問公司專業投資顧問王先生告訴記者,他們認為目前武漢投資商鋪的首選位置應該是二環以外三環以內,而非越靠近鬧市區越好。

  以江漢路-武廣商圈為例,雖然擁有巨大的人流量,但受電商影響店鋪不一定有常年穩定的商傢進駐,加上高昂的物業費和水電費,在此投資商鋪回報周期會較前幾二胎代書事務所任何問題免費諮詢年拉長,投資者應先結合當地租金計算回報周期考慮自己能否承受。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-09/10234048294.shtml
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內容來自sina新聞

自貿區第二梯隊方案待批:規則上將進一步下探底線

??12月12日,中國自貿試驗區“第二梯隊”正式亮相,廣東、天津、福建特定區域獲準設三個自由貿易園區。

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??兩天後,位於天津濱海新區的天津頤博數碼科技有限公司組織相關部門商討並確定啟動在天津自貿園區註冊申請子公司的程序。其董事總經理趙鑫說,我們隨時關註天津自貿園區方案申報以及批復情況,同時準備在自貿園區設立分公司的相關手續,力爭成為在天津自貿園區註冊的第一傢遊戲企業。

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??趙鑫應該不會等太久。

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??12月16日,商務部新聞發言人表示,上述三個省市正在抓緊擬定自貿園區試點方案,將以上海自貿區試點內容為主體,結合區位特點、產業基礎等地方特點,充實新的試點內容,“商務部正在全力推動這項工作。”“目前三地方案已經上報國務院待批。”商務部一位人士透露,但是廣東、天津、福建三地的自貿園區在面積上可能申報的范圍太大,還需要修改。“與過去的開發區、保稅區、地方優惠政策特殊發展區等完全不同,在經濟發展進入新常態的形勢下,承擔建立和完善現代治理體系改革任務的自由貿易區,在對外探索上與國際規則相接軌,對內則以擴大開放來倒逼和深化改革。”該商務部人士說。

??從這個角度來理解,“要改革”不能等於就“不要政策”。國泰君安首席經濟學傢林采宜表示,比如金融領域改革試點,自貿區的金融制度和政策設計上既不建成“窪地”,也不能脫離全球金融服務體系要求、建成缺乏國際競爭力的“高地”。

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??錯位競爭

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??上述商務部人士表示,未來第二批自貿區將結合自身區域特點,發展有特色的自貿園區建設,四地自貿區將會在各自優勢領域尋求突破,也就是會形成錯位競爭的局面。“福建自貿區和粵港澳自貿區在連接亞太經濟圈、海上絲綢之路具備天然地理優勢,未來將是“一帶一路”戰略發展的重要結合點,天津自貿區則將會進一步與京津冀地區融合發展。”他表示。

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??依照目前待批的方案,福建自貿園區范圍內,最為成熟的是廈門,未來將在一帶一路戰略發展中扮演重要角色。平潭島還處於開發的前期,所以未來大量基建會在平潭島。

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??另外,福建自貿園區最大特色是對臺灣經濟的全面對接,未來將在與臺灣經濟、文化和政治交流上起到關鍵作用,福建自貿園區不僅擔當對外經濟的重要窗口,同樣還背負著政治使命。

??天津自貿園區地理優勢非常明顯,對內輻射京津冀,為京津冀一體化提供有力支持,對外聯通日韓、美洲、澳洲等發達地區,會進一步加大開放力度。

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??廣東自貿園區與港澳成熟市場機制比鄰,快速與國際接軌,從區位環境、政策環境、產業環境、法律環境和創新環境等各方面都有發展優勢。廣州自貿園區的前海,將會打造成為國際新的經濟秩序試點區域。

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??中信證券的首席經濟學傢諸建芳認為,未來還會有“第三梯隊”的自貿區,重點在“對接周邊區域”。

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??進一步“下探”

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??“自貿園區”是對“自貿區”進行壓力測試的“窗口”。

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??“對三個即將新建的自貿園區來說,上海自貿試驗區的外商投資備案改革、負面清單管理制度是可以借鑒的。而且會進一步的下探。”上述商務部人士說。

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??中國的自由貿易區簡稱FTZ(FreeTradeZone),是在一國或地區自身境內開辟的特定區域;而國際上的自貿區則指多個主權國傢或地區就貿易開放、取消關稅壁壘、降低關稅而達成的互惠互利的雙邊或多邊貿易政策,簡稱FTA(FreeTradeArea)。

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??10多年前,中國加入WTO,這一制度性變革“喚醒瞭”中國制造業的潛能,並重塑瞭全球貿易格局。目前區域經濟一體化組織已經超過500個,平均每個月要產生“2個半”自貿區協議。幾乎所有的WTO成員國至少加入瞭一個自由貿易區。

??

??上述商務部人士表示,中國與其他國傢和地區進行自貿談判的障礙主要在於制度和規則層面,將“自貿試驗區”作為壓力測試的對外開放“窗口”,適用國際通行規則、擴大對外開放的行業領域,可以為中國與其他國傢建立跨國自貿區奠定對接基礎。“第二梯隊”的自貿園區正在試圖在一些制度和規則上進一步下探底線。參與瞭天津自貿園區籌備的一位專傢表示:“根據待批方案,天津自貿區或將在負面清單等方面獲得更多突破。”

??

??自貿試驗區主要是“境內關外、封關運作”的運作模式。在這裡市場準入非常重要,負面清單的簡化是發揮自貿區功能的一個非常重要基礎。今年9月,上海自貿區的負面清單已經從最初的190條瘦身到139條。

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??“天津自貿園區的突破最主要是負面清單的進一步簡化,天津的負面清單要比上海簡化得多,最後很可能會瘦身到幾十條。”上述參與瞭天津在貿園區籌備的專傢對經濟觀察報表示,“中國和美國正在談的雙邊投資協定,重要內容也是負面清單。天津自二胎借款廣告利率多少免費諮詢試算貿園區負面清單目前沒有完成,內部正在醞釀,也是在等中美BIT談判的內容。”

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??“此外,天津在進一步簡化外資進入審批方面也會比上海自貿園區試點有更大的突破。”他說。

??“以長帶短”穩經濟

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??自貿園區不管從長期還是短期看,都有其政策深意。

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??上述商務部人士表示,“貿易便利”、“創新監管服務模式”等措施的推廣將直接有利於推動商品貿易,“深化國際貿易結算中心試點”、“人民幣跨境使用”等措施將通過減少貿易支付結算的摩擦、提供貿易融資、平抑匯率波動等功能間接地推動商品貿易。

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??“所以,從短期看,自貿試驗園區政策紅利有利於穩定對外貿易和經濟增長。”他說。

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??趙鑫所在的天津頤博數碼科技公司除瞭立足公司現有資源外,還瞄準瞭天津本地的一些新興優勢行業。“上海自貿試驗區的另一個亮點是跨境電商,而在這方面,據我所知,天津相關區域也正在搭建類似的跨境電商平臺,因此,我們也想在跨境電子商務方面有所涉及,進一步享受自貿園區的紅利。”趙鑫說。

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??“天津自貿園區上報的方案中,有一大亮點是跨境網絡商品交易平臺的建設。”上述參與天津自貿園區籌備的專傢表示,“如果天津能率先在全國范圍內成立一個跨國網絡商品的交易平臺,然後利用國傢一些優惠政策來建立起國傢之間的網上進出口貿易,這個潛力是巨大的。”

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??“中國除瞭線下的對外開放以外,線上也要對外開放。一旦網上交易增加,它帶動的產業會非常巨大,物流、運輸、倉儲、網上結算等等,包括18個方面的發展。對國內的改革也有巨大的沖擊作用。”上述專傢表示,“從國際上來看,在這方面還沒有任何規則,我們可以引領這樣一個規則。”

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??“所以,從長期看,自貿園區試驗區的戰略意義很深遠:首先,主動適應國際規則,擴大對外開放,對接海外市場;其次,順應‘全球自貿風潮’,分享新一輪全球制度紅利;最後,有助於參與新的國際規則的制定,掌握國際話語權。”上述商務部人士表示。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-28/09455954783870842093592.shtml

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一德路站或下月試營 沙河站征地仍未完成





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一德路站開通在望,南側工地繼續圍蔽,還有出入口要修建。



六號線“落單”車站一喜一憂:



??六號線通車將滿一年,一德路和沙河站還未開通。記者實地走訪發現,一德路站工程已進入尾聲,部分圍蔽路面即將恢復,現場施工人員說“地鐵公司通知1月6日試運營”,此前稱力爭年底前開通的地鐵公司表示正在加班加點。沙河站征地還未完成,即將獲批的十一號線也會在此經過並與六號線換乘,需要擴大征地范圍,“舊賬未清又添新賬”,開工更加遙遙無期。



??一德路站1月6日試運營?

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??一德路站由於征地不暢,歷時五年方才完成,致使工期嚴重滯後,去年六號線通車時無法完工,隻好“飛站”。



??上周五,記者在一德路站見到,位於馬路北側的兩個出入口已經露出雛形,現場正進行出入口及風亭的外立面裝修。



??在施工項目的臨時板房裡,土建辦公室已空無一人。同樣已經離場的還有機電安裝隊伍。車站裝修也來到瞭尾聲。“站內裝修基本完成,出入口和風亭裝修再過幾天就能搞好,之後便是恢復路面瞭。”車站裝修工程的相關負責人張先生說。



??究竟幾時開通?張先生說:“前幾天收到地鐵公司通知,1月6日一德路站試運營。”他補充說,這是地鐵方面第一次告知開通時間。今年初,車貸計算表下載廣州地鐵曾稱力爭年底前啟用一德路站,上周五晚地鐵公司表示:“正加班加點進行裝修和調試,暫時未有確切時間。”



??沙河站15戶未簽拆遷協議



??沙河站起碼在7年前開始征地,至今仍未完成,無法預測開工日期,遑論開通。去年9月,沙河地塊拆遷辦相關負責人說,在施工紅線內仍有19戶居民未簽協議。後來,動遷范圍內有騎樓建築被認定為歷史文化遺存,暫不能拆,令問題更加棘手。



??一年過去,記者上周回訪,沙河站工地依然不見施工。拆遷辦相關負責人說:“去年11月前後有4戶簽約,還差15戶,今年再無進展。從最初的90多戶到現在,已經成為困局瞭。”



??征地工作有無時間表?拆遷辦指未收到上級硬性要求。地鐵公司表示,盡管地下隧道已經打通,但是沙河站的施工無法“躲過”地面房屋進行,征地未完,開工無期。



??根據規劃,沙河站未來還是十一號線(市區環線)和六號線的換乘車站。上周,地鐵公司通報,十一號線的開工報批手續已走到最後步驟,工程啟動指日可待。



??“規劃部門提供的紅線顯示,十一號線將在六號線的基礎上擴大征地范圍,戶數還未最終確定,但肯定不是小數目。”拆遷辦相關負責人說。




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