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內容來自sina新聞

土地市場分化將更加明顯

  2013年是房地產行業重要的一年，新一屆政府組成之後，在經濟建設領域簡政放權，市場化改革的取向更加明顯。而房地產調控長效機制也日益清晰，預期基本保持穩定，限購和限貸保持不變，房產稅推進謹慎，上市房企再融資放開，區域調控差別化。回顧這一年，我們的房地產行業已經發生瞭很多變化。

  從總量上來看，對比最近兩輪周期，房地產行業在2013年的表現跟2010年有點類似，全年呈現量價齊升的局面。但2013年與2010年相比又存在很多的不同，無論是經濟環境還是房地產市場均發生瞭比較大的變化，尤其是結構層面的變化非常顯著。

  從經濟環境看，國內經濟面臨著很多內外部不確定因素，經濟去杠桿調結構的需求更加迫切，同時GDP增速中樞長期趨勢性下降已被確認，但下遊的房地產需求全年表現較好，拉動投資維持在高位，為溫和去杠桿下的"穩增長"提供瞭最有力的支持。

  從房地產市場結構上來看，由於行業限購政策以及年齡結構的變化，剛需客戶崛起成為市場的絕對主導力量，全年銷量的穩步回升，帶動房企積極補庫存，土地市場的成交也隨之順勢上揚，但從土地的溢價率來看，整體上來看還算高位理性。

  2012年，國內開發商的主旋律是去庫存，擴張的意願並不十分強烈，造成瞭全年土地成交整體偏冷。經過2012年3月以來的持續熱銷，庫存下降明顯，去化時間不斷縮短。進入2013年，開發商急需補庫存，伴隨著核心城市優質地塊的推出，土地市場景氣度回升，各地地王頻現。

  但與此同時，值得關註的一個現象是土地市場在區域上變得更加集中，火熱隻局限於一二線城市和部分市場表現較佳三線城市，而其它廣大三四線城市土地出讓依然低迷。

  另據世聯行統計，2013年1-11月，40個典型大中城市土地成交面積為35292.46萬平米，同比下降4.5%，相對於2012年土地成交面積同比下降12.0%來說，增速明顯回升。土地市場回暖明顯，推動瞭土地成交溢價率的攀升。

  但從不同城市類型的土地成交溢價率可以看出，土地市場分化越來越明顯，一線城市火熱，二線城市次之，三線城市較差。世聯的統計數據顯示：一線城市土地成交溢價率高達32.2%，二線城市土地成交溢價率為19.1%，三線城市土地市場表現相對冷清，土地成交溢價率隻有9.6%。

  此外，相對於2009 2010年土地市場的火爆局面，2013年土地回暖並沒有完全喪失理性。

台北房屋二胎  對比上一輪周期和這一輪周期，我們可以發現2009年和2010年土地成交溢價率一度接近60%，而2013年溢價率最高記錄僅為29.7%。這說明開發商的土地購置行為整體趨於理性，戰略選擇上相對沒那麼激進，也意味著行業在本輪的回暖中加杠桿相建地分割缺錢急用哪裡借錢對謹慎。

  不容忽視的是，在十八屆三中全會《決定》的"第三部分：加快完善現代市場體系"和"第六部分：健全城鄉發展一體化體制機制"中都提到瞭有關農村集體用地改革的內容。2011年的統計數據顯示，農村建設用地面積約1661萬公頃，遠遠超過房地產開發用地年出讓16萬公頃的規模，也遠遠超過419萬公頃城市建設用地的規模。

  從這個角度上來看，未來相當長的一段時間內，農地流轉並不會隨便扭轉其用途，也並不會對現有的土地格局產生大的沖擊，更不會對房地產市場產生巨大的供需影響。

  目前我國土地出讓主要來自於征地，2011年土地出讓均價約為每平方米944元，而征地補償標準最高不得超過所占耕地前三年平均產值的30倍，這意味著農民在征地中所分配的收益比例不高，征地補償標準嚴重偏低。

  因此"允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價"的主要目的其實是為瞭賦予農民更多的財產權利，讓廣大農民平等參與現代化進程和和共同分享現代化成果，事實上將有助於提升農民收入，待其進城的住房需求得以逐步釋放後，對於房地產行業來說才會是一個長期性的利好。

  ■黎振偉/文

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-09/22473911157.shtml
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