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廣州城建開發設計院有限公司中級規劃師黃文指出，養老產業面臨的首要問題是，地方政策細則很難落地。此前越秀地產有一棟舊辦公樓想改造成養老公寓，公司多次與市民政局規劃局溝通，得到的反饋是需要更改用地性質。但此行難度大、耗時長，操作困難。

中國即將邁入“十三五”規劃，房地產細分市場中的養老產業下一步走勢，正隨著內外資關註度的提升而浮出水面。





內外資湧入養老地產 居傢養老模式長期主導

政策瓶頸下，行業進入調整期

按照國際通行的5%老年人需要機構養老這一標準，我國至少需要1000萬張養老床位。2014年全國民政工作會議上透露的數據是，目前全國養老床位數達500萬。其間仍有500萬張養老床位的巨大差距。

外資投資中國養老產業已有不少先例，杭州富陽今年年底即將推出的養老中心雍柏薈為其中一例。據透露，這傢從項目籌資、設計建設、人員培訓到開業運營耗時7年的高端養老中心，將是中國首個居傢護理型高端養老中心，中心可為失智老人提供美式照護服務，將填補目前中國養老市場對失智長者照護的空白。

實際上，政府對養老產業的扶持早已有之，但知易行難。2013年國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若幹意見》（即國務院35號文）中明確提到，鼓勵個人舉辦傢庭化、小型化的養老機構，社會力量舉辦規模化、連鎖化的養老機構。鼓勵民間資本對企業廠房、商業設施及其他可利用的社會資源進行整合和改造，用於養老服務。辦好公辦保障型養老機構。

大部分運營商認為，隻做日間照料中心（因為樓盤剩下可以操作的面積很小，隻夠做日間照料中心）的模式很難贏利，而做全日制的養老床位，空間上來看也比較困難。市場化企業不能長期虧本做社區養老設施，這就造成社區內日間照料中心的空置率大幅提升。

“在中國成功的運營商將很快與當地政府，特別是民政部建立關系並開始努力推進補償方案，與中央政府的高級保健議程對齊。正如由中央政府推動的其他政策議程，地方和省級領導層將有廣泛的維度來實施新方法。”一名養老運營機構人士說。

與龐大的老齡人口相比，中國養老機構的數量卻不容樂觀。數據顯示截至2013年，中國共有各類養老服務機構42475個，床位數493萬張。而根據中國“十二五”規劃，到2015年，中國養老機構的床位將增長至900萬張。

聯合國數據顯示，2015年中國65歲以上老年人在總人口中占比達9.5%。與超過25%的日本相比還不算高，但據推算，2040年該比例將達22.1%。人口超過兩千萬的上海和北京市老年人比例在2013年已達17.9%和14.8%，直逼日本。

目前仍有許多房企在養老項目面前選擇觀望。在2015年-2020年的5年內養老產業獲取利潤情況仍是未知數。以上海周邊的天地健康城與烏鎮雅園來看，銷售去化程度可觀但都面臨運營問題，目前開發商將之整體轉讓才能實現快速盈利。

實際上，外資自1998年進入中國養老產業，經歷瞭十多年的發展，目前鮮有成功案例。而國內房企涉足養老地產也面臨政策、人才、管理模式等瓶頸。同策咨詢養老產業發展中心總經理萬承銳認為，目前國內養老地產已進入調整期，先行進入的各類資本開始思考下一步怎麼做，還在圈外徘徊者也在探索有無繼續投資的可能性。隨著內外資本對投資路徑的探索與實踐，中國養老市場已形成三種主流業務模式：社區居傢養老、生活方式型養老、高端護理型養老。

據綠城頤樂發展中心總監薛軍介紹，物業無疑將在居傢養老服務中發揮重要作用。綠城集團下屬商業化的養老服務公司綠城頤養集團，主要提供關於養老服務的運營及相關咨詢服務。薛軍指出，5年之後，改革開放之後成長起來的人群將面臨退休，他們有一定消費能力，這時候養老地產將面臨新一輪商機。

因投資環境文化的不同，本土職業經理人管理隊伍、中國老人所偏好的服務模式和價格支付力等一系列“國情”，都是外資進入養老產業需要解決的問題。選擇與本土房企合作，是目前外資試水成功的主要案例。2013年8月在北京城郊亦莊，由美國哥倫比亞太平洋管理公司和遠洋地產合資建成的椿萱茂·凱健養老公寓屬於此類。作為遠洋地產旗下高端別墅的配套設施，該項目一年的人均消費接近15萬元人民幣。目前項目入住率已達50%，今年年底有望實現單月盈虧平衡。

本文來源：21世紀經濟報道 作者：劉易斯

中國老齡化的速度比x想象中還要快，政策支持、社會對行業資金的投入度、老人自身觀念的轉變，都影響著養老產業的發展。據介紹，在去年有很多養老機構的利潤都有提升，因此關鍵在於如何整合利用資源。目前政府也正著力推動養老項目，開發商借力於此將事半功倍。

克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，養老需求無疑是巨大的，然而以租賃床位和醫療照料為主的盈利性養老服務（尤其是社會資本所進入的）更多是面向中高端人群，但大部分老年人還將以居傢養老和社區養老為主。這或許是目前大部分社會資民間2胎借款年息利率多少免費諮詢試算本進軍養老產業，卻鮮有成功的重要原因。

新聞來源http://money.163.com/15/1029/03/B72JPRPC00253B0H.html

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