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高價房沖刺預售證價格審批 萬柳解套關鍵一步
每次新地王的產生，都給此前的地王地塊帶來瞭"解套"良機。
10月8日，一則"北京萬柳地王項目進入內部認購"的消息備受關註，盡管中赫置地的負責人隨後否認瞭這一消息，但這意味著2011年的北京單價地王"萬柳地王"進入"解套"階段倒計時。
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中房協一位專傢表示，北京的房地產市場一直上演著一個個"地王解套"的故事，而隨著這些地王們"解套"成功，一個個地價推高房價、房價再"解套"地王的房價上漲邏輯持續上演。
"目前萬柳地王的房子根本不愁賣，"上述專傢表示，萬柳地王項目解套的關鍵一步是能否拿下足以讓其解套價格的銷售證，實在不行，轉現房銷售的時候，要看能否獲得銷售許可證，而目前隨著北京樓市供應短缺問題嚴峻，北京市有意放松預售價格管制，從而萬柳地王"解套"的時間窗口出現。
不愁買主
10月10日，記者在萬柳地塊現場采訪時看到，從北京地鐵10號線巴溝站出來，緊鄰華聯萬柳購物中心的西面，當年備受關註的萬柳地王地塊被鐵皮圍擋和磚墻圍起來。
從靠近華聯商場的一側看去，數棟被包裹在腳手架中的低層住宅樓已經封頂，底層外墻已經開始貼瓷磚。
按照規劃，這個已經定名為"萬柳書院"的樓盤由14棟樓組成，規劃為5-7層的多層花園式住宅。在施工場地北側沿街是這一項目的售樓處，記者看到目前售樓處已經對外開放。
"現在這一項目還處於蓄客階段，並沒有正式開始銷售。"中赫置地的一位負責人對記者表示，"入市價格也沒有確定，還要以住建委最後審批的價格為準。"
實際上，記者從多位業內人士處瞭解到，有關這一項目開盤的具體信息早在這一項目開始蓄客之初就已經成為公開的秘密。
"9月初這個項目給出的預計售價是11.5萬元/平方米起，精裝修帶除電視以外的全套傢電，好一點的樓層和位置在13萬元/平方米左右。"業內一位瞭解內情的開發商對記者表示。
按照2012年萬柳地王的競拍價格，中赫置地可以出售的商品房部分樓面地價為4.29萬元/平方米，加上稅費、建安和後期營銷，萬柳地塊未來的項目每平方米的成本就將超過6萬元。因此，當年這一地塊的樓面地價一經公佈，業內就預計這一地塊的未來售價將超過8萬元/平方米。
而事實上，讓這一項目的銷售者們感到底氣十足的，是這一項目的銷售預期。盡管中赫置地的負責人表示目前並沒有驗資、收取訂金以及認購等銷售環節的動作，但據記者瞭解，在這一項目的蓄客階段，就已經有為數不少的購房者達成意向。
"現在計劃開盤的4棟樓中210平方米的三居戶型已經有不少基本都有意向買主房屋二胎代書貸款全省皆可處理瞭。"一位瞭解這一項目情況的業內人士告訴記者。
12萬元/平方米價格被否
不過，對於目前的北京高端住宅市場而言，開發商面臨的難題不是銷售而是定價。
"目前這個項目報給住建委的預售價格可能會在13萬元/平方米左右，項目中間位置的'樓王'很有可能能批下18萬元/平方米的價格。"一位與中赫置地關系密切的知情人士告訴記者。
由於高端樓盤會拉高住宅成交均價，在北京嚴厲的限價政策下，高端樓盤通過預售審批的難度一度大增。
"這個項目今年3月份的時候就曾經以12萬元/平方米的價格送住建委審批過，但沒批下來，當時正好是這一輪調控剛開始。"上述知情人士告訴記者。
不過，據這位知情人士透露，如今"萬柳書院"項目如果能夠順利獲批，主要也將得益於近幾年萬柳區域內沒有期房供應作為比較。
事實上，2008年以後該地塊所在的萬柳區域，區域內基本已經無期房住宅供應。而這一地塊周圍聚集的萬城華府、萬泉新新傢園等多個高端樓盤的二手房卻早已水漲船高。記者在附近的中介門店看到，周圍的小區二手房價已經高達7萬-10萬元/平方米。
北京市住建委網站上的公開信息顯示，萬柳區域最近一個拿證項目是2008年的萬柳華府尚園，其住宅的擬售價格僅為4.4萬元/平方米，僅相當於萬柳地王地塊的土地價格。
而在海淀區，這兩年內取得預售許可證的高端樓盤也僅有兩個。其中之一的"西山壹號院"最高擬售價格為60706元/平方米，住宅最高成交均價為47212元/平方米。而另一項目"萬科如園"的住宅擬售價格最高報60536元/平方米，住宅最高成交均價為42264元/平方米。
"對於開發商來說，高端住宅追求的是利潤，並不以走量為目的。因此盡管目前的預售證監管使得高端住宅在定價上會無法如願，但多數開發商都會選擇繼續等待，而並非降價。"某高端樓盤營銷總監告訴記者。
"解套"邏輯
"萬柳項目之所以想趕在今年年底前開盤，還是因為今年下半年以來高端住宅的銷售普遍較好。"上述瞭解內情的開發商表示。
"近期北京土地市場上地王頻出，夏傢胡同地王、孫河地王、農展館地王，樓面價格被不斷刷新，這無疑刺激瞭高端住宅的市場預期，老牌地王也趁機解套。"偉業我愛我傢副總裁胡景暉對記者表示。
就在9月初，北京農展館地塊以7.3萬元/平方米的高樓面價登頂全國單價地王，這更是給正在銷售或者即將銷售的老牌地王地塊註入瞭一劑強心針。
"如果沒有農展館地塊7.3萬元/平方米的樓面高地價，那麼12萬元/平方米的房價可能顯得不容易被接受，但是如今北京的樓面地價都已經漲到每平方米7萬多，那12萬元/平方米的房價就不算什麼。"胡景暉對記者分析。
而據記者瞭解到，農展館地塊拍出後，此前的部分地王項目和多個高端住宅項目都有提價的計劃。
此前拿下孫河地王的中糧地產(中糧萬科長陽半島 中糧祥雲國際生活區)一位負責人告訴記者，農展館地塊拍出後，他們"都感覺松瞭一口氣"，同時也更加堅定瞭"中高端項目價格將繼續走高"的市場判斷。
中原地產首席分析師張大偉表示，按照地王的樓面地價，如果要達到正常的利潤，目前市場在售住宅的價格需要在一年內再漲50%，而如此大幅的房價上漲無疑需要新地王作為推手。
不過，對於現在這種"地價推漲房價"的情況，業內人士也表示瞭擔憂。上述北京高端樓盤營銷總監向記者表示，"現在開發商對於房價的預期比較高，紛紛漲價。但是房價漲得太猛，總會觸及到短期內的天花板，這是在透支未來的預期。"
(華夏時報)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-12/08092447767.shtml
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