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商鋪銷售歲末沖刺 社區鋪產業鋪搶手
近期有開發商大批量地推出商鋪。
業界人士提醒：產權分散鋪位要謹慎入市
第1關註
文/記者曾艷珠、陳鈺鳳圖/記者張宇傑
在近期亮相的產品中，除瞭大量住宅產品外，還有部分商鋪。值得一提的是，往常很少有商鋪出售的項目，比如瑞安嶺南天地開始開拓商鋪市場，一些寫字樓項目的底層也開始推商鋪，這些項目的商鋪雖然量少但由於處在中心城區，推出的鋪位價格較高也備受關註。
此外，還有一些項目較大批量推出商鋪，引起的關註度也很大。最近，本地有商場撤場，廣州一些地區也傳出商鋪返租期滿後業主成本難收回的案例，市場的各種 復雜情況讓投資者舉棋不定。專業人士提醒，商鋪投資涉及的資金量較大，選購時綜合考核開發商、運營商實力，商鋪本身位置、引進品牌等各方面情況，以購物中 心形式出現的產權分散鋪位更要謹慎入市。
現象
各大開發商競推商鋪
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按照往常的慣例，春節前一般是推貨的淡季。開發商即便選擇推貨，也多半會選擇推出住宅產品。但2014年的情況顯然不同，很多開發商在推出住宅的同時，開始重點強調其商鋪價值和空間。
上周，金地地產位於佛山季華路核心商圈的金地瓏悅項目開放銷售中心，在樓盤宣傳資料中重點突出瞭雙子街，並將其稱為商業終極進化形態。據悉，金地瓏悅將打造佛山最大城市綜合體街鋪集群，受益於項目獨特的360度人流接納設計，使得每一間鋪位都可稱為街鋪。
近日，嶺南天地三期禦苑組團270平方米奢華樣板間開放，開發商同時向外釋放出信號，目前嶺南天地除瞭推出140平方米、170平方米、270平方米三 種戶型的住宅外，還會推出部分商鋪。記者瞭解到，嶺南天地目前已開放的商業街一、二期都是開發商自持，以保證經營業態的統一，之前有很多投資者"鼓勵"開 發商賣鋪，但瑞安守住瞭自持這條底線。盡管如此，嶺南天地也曾賣過不在商業街區，屬於項目"邊角位"的一些鋪面，單價10萬~12萬元/平方米，雖然價格 不低，但一推出就被業主搶購瞭。嶺南天地相關負責人表示，本批商鋪售價不會比之前低，商鋪面積都不算大，對資金額度的要求並不是特別高，適合大部分投資 者。南海萬科廣場也推出萬科金街頭排10套商鋪，本期產品靠近購物中心和地鐵步行街一期，直面一線消費人群，面積在40~60平方米之間，首層約6米層 高。
前不久，位於佛山新城的樂從鉅隆風度廣場開售，10~30平方米為主力的購物中心黃金旺鋪引起投資者搶購。在禪城魁奇路上的沿海馨庭近期也正在熱推商鋪，該商鋪位於沿街住宅底層，面積段為30~200平方米不等。
行情：產品特色鮮明投資門檻不高
記者註意到，近期開發商推出的商鋪產品特色明顯。從去年起，動輒100~200平方米的大面積商鋪很少見瞭，100平方米甚至更小的商鋪成為主流。事實 證明，這樣的面積適合各種店面經營，業主投資額度一般在1000萬元以下，開發商賣鋪速度也更快，能夠取得三贏。目前商鋪推售還有一個特點，即社區鋪增 多。社區鋪的定位主要是小區居民，輻射范圍也是臨近小區業主，因此社區鋪在面積劃分時，強調的是小而靈活。記者註意到在沿海馨庭，30~70平方米的社區 商鋪成為主流，首層商鋪的層高普遍能夠做到近6米，可以間隔成2層使用。"4萬元/平方米的價格，投資門檻隻有100萬~200萬元，一些住在附近的業主 也會考慮投資鋪位。"沿海馨庭銷售人員說。
在瑞安嶺南天地，該項目住宅底層預計都會配備商鋪，而寫字樓的底鋪也以服務寫字樓裡的辦公人員為主，相當於社區鋪。現在有些社區鋪隻有5~6平方米，月租金1000元起，很多開始創業的人也可以接受，業主也更容易租出去。
記者還註意到，除瞭寫字樓註意引進一些產業和特色行業外，商鋪也在往這個方向走。比如，長信地產位於城北片區的東海國際日前五金商貿街招租，全部是街鋪，層高6.3米，租一層用兩層，200%使用率，低門檻、低租金，月租約50~60元/㎡。
觀察：食品餐飲鋪大熱開發商熱推"美食街"
雖然零售業受到電商的沖擊，但是餐飲、食品等需要親身體驗、挑選的業態，受電商影響不大，經營得好還能成為商場的特色、帶來極大盈利。所以，記者註意到 很多鋪位在招商時都轉變方向，重點突出食品、餐飲類鋪位，甚至有些項目幹脆拿一部分鋪位做成"美食街"，或者整個項目都以餐飲、食品為主。以最近亮相的佛 山市政府認定的首批"菜籃子"流通基地"佛山食博匯"為例，總面積達9000平方米，首創佛山國際食材博覽總匯，涵蓋名優農副產品區、參茸海味幹貨區、全 國特產一條街、飲食文化區、物流倉儲配送區等，欲打造佛山地區最高規格的港式食材采購中心和佛山首個港式現代生鮮街市，近期將推出小面積生鮮旺鋪，宣稱投 資6.8萬元就可做食材大生意。
該項目負責人透露，隨著周邊彩管廠等多個項目陸續落成，按未來總容量超4萬戶富裕傢庭的體量預估，以每戶每天200元"傢用夥食"基本開銷標準計算，"廚房"產業月產值將達2.5億元以上，年消費需求30億元，剛需消費力極大，預計年投資回報率達15%以上。
預計今年上半年開業的南海怡豐城，招商負責人稱項目中有三分之一是餐飲。"我們註意到，佛山人青睞美食，做得好的餐飲鋪位，銷售額可觀。"項目負責人表示，增多餐飲鋪位的量，也有利於吸引人流，帶動商場其他產品的銷售。
此外，禪城綠地中心擬辟出專門位置，打造一條美食街，融會廣東和各國特色美食、小吃，在城市中心營造一個美食天地。另外，記者也註意到，附帶餐飲功能的 鋪位售價更高，有些鋪位售價高達20萬元/平方米，是其他類型鋪位的兩倍左右。據綠地國際花都相關負責人翁建雄介紹，有餐飲功能的鋪位，售賣情況也非常 好。
土城二胎房貸提醒：產權分散鋪位要謹慎入市
商鋪投資要求的資金額度大，面臨的復雜情況比較多。目前在電商沖擊下，零售商業有一定壓力，已是有目共睹，選擇什麼樣的鋪位，能保證投資回報，投資者需要考慮。一般來說，街鋪比內鋪升值更快，中等面積的鋪位較好經營。
據記者調查發現，佛山早期一些商場，如祖廟路的麗園廣場、百花廣場，同濟路同濟廣場，南海的城市廣場等都存在產權分散、業主眾多的問題。這些商場在發展 過程中，都遇到瞭不同程度的困難，人氣難聚。多年從事零售商業觀察的伍迪安認為，大型商場鋪位產權分散，業主分散，經營分散，存在較多弊端。在經營上， 小、散、亂的經營模式，沒有統一規劃，難聚市場人氣；在管理上沒有統一佈局，難成經營特色。投資者在遇到產權分散的鋪位時，要謹慎購買。
選鋪位要看地段、投資回報率
另外，選擇鋪位時還要註意看地段、人氣、投資回報率、開發商品牌。
地段是投資商業地產的重要衡量標準。好的地段為商鋪聚集大量的人氣商氣。有時盡管兩個商場相距咫尺，購物的客流量卻相差千裡。有的地段人流如織，商鋪生 意異常紅火，業主賺得盆滿缽滿，有的商鋪因地段不好，人流不旺，最終淪為雞肋，直接影響投資回報率。因此，投資者絕不能圖價格便宜，而要選對地段。
此外，投資者還需要對商鋪的發展方向、業態做出科學的判斷和規劃。選對業態，不僅能為商鋪帶來非常大的經營效益，也可提升商鋪的租金收益。投資者需要根 據所選商鋪的具體位置，選擇最合適的商業業態。如果選擇的是住宅附近的商鋪，那應以經營綜合性消費品為主；如果是位於辦公樓附近的商鋪，則應以經營文化、 辦公用品為主，且商品的檔次應根據寫字樓的檔次做相應調整。
商鋪不是越便宜越值得投資，投資者應該根據區域商鋪市場情況、項目所有商鋪形成的市場需求、未來發展前景等因素來衡量商鋪是否值得購買。
買鋪還要選擇開發商的品牌，以確保自己的資金安全。實力雄厚的開發商往往擁有完善的開發流程，以及眾多的合作夥伴，這對商鋪的商業前景來說就是一種保證。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-17/08023882945.shtml
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