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置富產業信托再購長實物業 李嘉誠變賣香港資產套現
由長江實業持股約32%的置富產業信托，近日宣佈向大股東長江實業作出10年來最大一宗收購，以58.49億港元收購長實旗下天水圍嘉湖銀座商場及嘉湖山莊部分資產。而為支付此筆巨款，置富產業信托公告，將通過銀行貸款及發行新基金單位集資。其中銀行貸款50.85億港元，配售基金單位集資約7.64億港元。
"置富產業信托其實就是李嘉誠的套現工具，將已開發持有物業賣給旗下REITs(房地產信托投資基金)，讓他們持有，這是李嘉誠籌措資金的一種做法。"盛富資本及協縱國際總裁黃立沖在接受中國房地產報記者采訪時如此表示。
"這其實也是李嘉誠在變相出售在港資產。"一位私募界人士對記者表示。
"左手倒右手"變相融資
2003年，由長江實業分拆旗下5傢購物中心在新加坡上市的房地產信托基金置富產業，10年來5度向大股東長江實業購入旗下資產，本次是歷來金額最大的一宗。
未計入嘉湖銀座商場，置富產業現時持有16個商場，包括面積約245萬平方英尺零售樓面及1984個車位，全部來自大股東長實系內商場。
而歷數以往置富產業信托向大股東長江實業購入旗下資產時，與收購相伴隨的均是融資，方式均為從銀行或銀團貸款，概因REITs收益主要來源於租金收入和房地產升值，而收益的大部分用於發放分紅，因而REITs本身所持現金很少。
為保證此次收購款的順利支付，置富產業信托亦做出銀團貸計劃，擬向星展及渣打銀行融資約52.27億港元，息率為HIBOR加1.48個百分點，當中約50.85億港元用於收購。此次收購使得置富信托的負債率由6月底的20.9%上升到34.5%。
在本次收購中，置富產業信托購入資產可出租總面積約66.5萬平方英尺(約6.2萬平方米)，另加車位622個，出租率95.5%，今年上半年凈收入1.1億港元。按此推算，全年租金收入約2.2億港元，以收購價計算回報率僅3.78%，低於置富信托目前分派比率5.06%的收益率水平。
對於此次盛富信托與大股東長江實業之間的大手筆收購，接受記者采訪的業內人士多認為，置富產業信托自上市以來就一直充當長江實業旗下房地產項目分拆上市平臺。"將已開發成熟，盈利增長不高，但是擁有穩定現金流(租金)的項目拆分上市獲取融資，將資金投入回報更高的項目，是長江實業的一種財務技巧。"黃立沖表示。
一位私募界人士則認為，長江實業此舉或意在減少香二胎車貸銀行港資產，以套現赴歐洲投資。他分析稱，置富產業信托向李嘉誠控制的長江實業收購天水圍發展有限公司全部已發行股本，並向置富產業信托轉讓股東貸款，以實現對天水圍嘉湖銀座物業的整體收購。而長江實業持有置富產業信托近32%的股權，通過此次資本運作，長江實業變相減持嘉湖銀座70%的股權。
而近期，長江實業做出的一系列出售在港資產、趕赴歐洲投資的舉動，確實不能不讓人引發此種猜想。如和黃正尋找買傢出售香港第二大超市百佳，而今年上半年長江實業在歐洲已完成三項收購，涉資逾200億港元。
投資回報率低於基金收益率
由長江實業分拆上市的盛富信托，盡管為此次收購背負瞭約50億港元的銀行債務，但業內人士對其資金及盈利狀況並不甚擔心。"香港作為國際性金融中心，對外貿易發達，背靠內地，地處東部沿海發達經濟圈，區域內經濟繁榮，商業物業雖然也遭受電子商務等沖擊，面臨人工、租金成本上漲，但是總體收益率依然能夠保障，物業出租率高。"中投顧問房地產行業研究員韓長吉對本報記者分析道。
不過，作為一傢REITs，除瞭要考慮所購項目的租金回報率外，還須考慮基金本身的收益率。
"目前香港商業地產投資回報率在4%左右，而香港REITs的收新竹房屋土地貸款益率通常在6%至8%。商業地產投資回報率低於基金收益率，導致很多REITs隻能通過收益承諾或業績造假來吸引投資者。"前述私募界人士對記者表示。
據瞭解，睿富基金的清盤退市就是開發商業績造假的典型悲劇。2010年4月1日，睿富基金宣佈股東會通過出售唯一資產北京佳程廣場及撤銷在港上市地位，成為香港首個自動清盤的房地產投資信托基金。睿富基金發行前稱旗下的佳程廣場租金為273元/平方米/月，但實際平均租金收入隻有176元。
"由於商業物業收益率長期穩定，但偏低，置富產業也面臨類似問題。" 韓長吉告訴本報記者。
置富產業半年報顯示，年度化後的股息回報率達5.1厘。而業績大增長源於旗下置富第一城及銀禧薈翻新後出租率回升，以及出售物業所得。當中置富第一城及銀禧薈的資產增值措施均已完成，投資回報率均高於25%。而目前嘉湖銀座商場物業項目的回報率僅3.78%，遠低於基金現有水平。
"為解決該問題，置富產業將通過加租和資產改善來提升回報率。"韓長吉進一步分析道，REITs是以收益憑證方式來募集資金，可以通過從事多樣化投資，通過不同的房地產種類、區位、經營方式等投資組合來降低風險，同時可以從事債券和股票等有價證券投資來分散風險。"為保證基金收益率，置富產業或通過調整投資結構等方式來提高收益率。"
而置富信托副行政總裁趙宇也對外表示，透過資產改善及加租後，嘉湖銀座回報率可得到提升。資產改善工程包括翻新、大鋪拆細等。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-09/12362409396.shtml
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