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李宇嘉:房貸政策 如何調整最有利
限購逐步取消，但似乎並沒有讓樓市的溫度有多少回升。不管是2009年樓市出現的"V"型大反轉，還是2012年樓市見底回升，貨幣政策(包括個人住房貸政策)的松動居功至偉。於是，所有的機構都認為，在貨幣政策整體不放松的背景下，個人住房貸款緊縮是阻礙樓市去庫存和景氣回升的罪魁禍首。進入9月份以後，限貸松綁的呼聲越來越高，松綁傳言也甚囂塵上。近期，福州、青島等地正式發文松動房貸政策，標志著限貸政策調整的大幕開啟，這將成為決定樓市未來走勢最關鍵的因素。
筆者認為，目前商業銀行執行的房貸政策確實比較緊，主要表現在門檻高、成本高。"認房又認貸"的政策，讓很多曾經使用過房貸的無房戶再次貸款時，不得不接受上浮的貸款利率、較高的首付比例，甚至沒有資格獲得房貸(第三次停貸)。盡管這一政策的初衷是為瞭控制頻繁利用銀行貸款炒房的行為，但也錯殺瞭很多合理的住房貸款需求，如"賣小房後買大房"的改善性需求、拆遷需求和因工作調動或傢庭搬遷而 "先賣後買"的購房需求等。
在政策性住房金融缺失的情況下，在個人住房貸款領域，同樣存在著融資成本居高不下的問題。今年以來，首套房貸利率一般在基準利率的1.05倍到1.1倍，相比2012~2013年8.5折利率來說，相當於定向加息100個基點，或者相當於月供增加瞭10%，而二套房貸的利率則一般在基準利率的1.2倍以上，甚至停貸。而且，由於房貸期限長、對存款貢獻不大、貸款利率上浮幅度有限，商業銀行有"拋棄"個人房貸的跡象，很多銀行直接限制年度房貸總額度，以額度用完的方式來驅趕貸款申請者。
因此，筆者贊同適當松動個人住房貸款政策。特別是對於首次購買住房的貸款，應該給予非常低的首付成數和非常優惠的貸款利率，這在發達國傢是一直堅持的慣例。例如，上世紀80年代，美國聯邦政府提供保險的房貸首付比例隻有10%，利率比平均房貸利率低2~3個百分點。近期，湖北發佈的樓市新政"鄂6條"中提出，居民傢庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付比例按30%執行，貸款利率下限可擴大為基準利率的0.7倍。對於這一政策措施，筆者舉雙手贊成。在房價居高不下的情況下，即便是再低的首付比例，再低的利率，筆者認為都是應該的，但僅限於首次購房，而不能濫用和走歪。
另外，對於合理的改善性住房貸款需求的支持，筆者也是贊同的。這裡所說的合理的改善性住房貸款需求，既包括賣掉傢庭唯一住房且償清貸款後再買房的貸款需求，也包括在擁有一套普通住房且償清房貸的基礎上，再買一套住房的貸款需求。前者既包括改善型住房需求，如"賣小房換大房"的購房行為，也包括因拆遷需求、工作調動或傢庭搬遷而出現"先賣後買"的購房貸款需求；後者主要指因傢庭成員增加而產生的新增房屋購置的貸款需求。
對於合理的改善性住房貸款需求，筆者建議給予等同於首套住房貸款的政策優惠。在過去10多年房價快速上升的背景下，城市居民住房需求非常強烈，但迫於支付能力不足，往往是"先買房、後換房"、"先買小房、後買大房"。在重點一、二線大城市，這一現象很普遍。以深圳為例，近年來銷售的住房平均面積不足90平方米，目前全市人均年齡僅為30歲，添丁和父母來深的情況很普遍，換房的需求是客觀存在的，這也是老百姓收入水平提高的必然結果，也是分享改革紅利的必然要求。
根據第六次人口普查的結果，城鎮存量住房中超過30%的部分是上世紀80年代左右建設的，戶型結構比較差。在房地產進入存量時代後，改善性住房需求不僅強烈，而且會爆發式增長，給予優惠貸款政策支持有必要。當然，為控制不合理需求混入"合理需求的隊伍"，可限制"先賣後買"的次數，如規定優惠貸款政策僅提供一次；也可以規定"隻有賣掉唯一普通住房且償清貸款後再買房"的行為才算改善性住房需求，而且該優惠也隻能享受一次；對擁有一套普通住房且償清貸款的居民傢庭，再買一套住房的貸款需求，也可適當提高貸款標準以體現改善性住房貸款政策的差別性，總之這些都是技術問題。
在融資成本居高不下，國傢在貨幣政策領域堅持定向寬松的策略，即向符合產業結構調整方向、需要重點扶持的小微企業定向提供低成本的貸款扶持。在主要城市房價居高不下，老百姓住房支付能力不足，擁有住房需求強烈，而融資成本高企和政策性住房金融缺失的情況下，在滿足基本民生需求的住房貸款領域，應該下調差別化住房信貸門檻，並將這一政策納入定向寬松貨幣政策的范疇。
當前，不僅應該撇開對樓市情緒化的"不打死不到底"的心態，也不能謾罵一切旨在促進樓市的政策指向。目前，盡管四大行未有明確的通知，但統一口徑的"等待通知"，其口吻值得玩味，意味著央行或高層正在研究制定如何調整不適合形勢的住房貸款政策。不同於限購政策，限貸政策的調整對樓市影響大得多，在降低合理住房需求貸款成本的同時，可能會引入不合理需求，推高房價，得不償失，如何調整需要謹慎的態度、綜合考慮，想必管理層考慮的也是這個問題。筆者認為，具體的技術設計其實並不費思量，關鍵的問題是要本著糾偏政策、去除行政幹預、降低老百姓合理住房需求的貸款成本和控制投資投機炒作的目的，而對於地方借此再造新一輪樓市繁榮的動機要杜絕。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-26/08202924437.shtml
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