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Dec 15 Tue 2015 20:03
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股市火爆疊加樓市回暖上市房企密集再融資儲糧

??資金湧入令股市火爆異常，新政頻出助樓市緩慢回暖，這兩項因素的疊加下，上市房企的再融資也漸趨密集。繼前期保利地產、泛海控股等啟動定增計劃後，昨日，陽光城、中南建設也雙雙公佈定增預案，擬分別募資45億元和54億元，加碼房地產主業。

在業內人士看來，3月30日發佈的樓市新政“組合拳”給觀望不定的市場註入瞭動力，4月以來新房及二手房的成交在全國范圍內均呈現環比上升。同時，等待許久的上市房企也自然不願放棄牛市的機會“窗口”，募集資金加碼主業也就成瞭最佳之選。

經過約1個月的停牌，陽光城昨日發佈最新定增方案，擬以15.56 元/股的價格，向上海嘉聞定向發行約2.89億股，募集45億元用於上海楊浦平涼路項目、上海唐鎮項目、杭州翡麗灣項目和西安上林雅苑項目。

此次參與定增的上海嘉聞可謂大有來頭。公告顯示，其為中民嘉業的全資子公司，中民嘉業則為中民投的控股子公司。這意味著，此次陽光城的定增由中民投方面一手包攬。眾所周知，2014年剛剛成立的中民投是國內民營資本的“集團軍”，500億元的註冊資本、59傢知名民企發起設立，都是其實力雄厚的註腳。

此次參與陽光城定增，中民投同樣拿出瞭一擲千金的豪氣。交易完成後，上海嘉聞將持有陽光城18.27%的股權，成為最大單一股東。不過，考慮到交易完成後，陽光城控股股東陽光集團及其一致行動人仍合計持有公司41.61%的股權，所以此次交易不會導致公司實際控制權變更。不過，由於陽光集團持有中民投2%的股權，故此次定增構成關聯交易。

同日宣佈定增的中南建設同樣胃口不俗，其擬以不低於14.78元/股的價格，向不超過十名特定對象非公開發行不超過36535.859萬股，募集不超過54億元，扣除發行費用後用於鹽城、青島、太倉中南世紀城項目，和補充建築工程項目營運資金及償還銀行貸款。

以發行股份上限計算，定增完成後，控制人陳錦石仍控制中南建設54.02%的股權，故此次定增不會導致公司的控制權發生變化。

暖風不斷的政策利好，資本大佬的保駕護航，熱浪不斷的資本市場，無疑給瞭上市房企以絕佳機會。如此一來，再融資也就箭第二順位房貸在弦上，不得不發。重劃區優點怎麼貸款比較會過件

記者註意到，就在4月22日，世榮兆業也公佈瞭定增預案，擬以不低於11.64元/股的價格，定增募集不超過25億元，用於珠海的兩個房地產項目及償還借款。

翻閱上述三傢上市房企的定增預案不難發現，對房地產行業的集體看好成瞭被提及最多的內容。中南建設甚至在“定增的背景”一項中，用大量的筆墨對2014年下半年以來的數個房地產調控政策予以描述，以證明“房地產行業調控方式的調整，有利於房地產行業長期平穩發展”。

“樓市政策密集出臺也令市場對後市態度更加樂觀，上市房企為瞭搶占市場份額，自然願意在當下股市火熱的情況下，定增募集資金，為未來發展做好資金準備。”一位業內人士稱。

事實上，陽光城此次定增就頗有此種意味。就在5個多月前，陽光城才剛剛完成瞭上一輪定增，彼時，陽光城以11.38元/股的價格，向華夏基金等六傢機構定向發行瞭2.28億股，募集約26億元，投入福州及太原的兩個項目。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-26/08395997891485796972049.shtml

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房貸新政十日觀:開發商喜購房者愁銀行在觀望

9日是央行"認房不認貸"新政出臺的第十天，經歷十一長假的休整後，樓市雖未有明顯回暖的跡象，但博弈中各方的情緒已然蠢蠢欲動瞭。這其中，有人歡喜不已，有人坐立不安，也有人舉棋不定。從開發商到購房者，再到銀行，房貸新政這十天裡，演繹出瞭許多歡喜悲愁的眾生相。

喜-"真是一場及時雨"

房地產從業者將此次房貸新政稱為"國慶大禮"。長假期間，有不少人的出遊行程中增加瞭新項目-"看房"，一些"門前冷落車馬稀"的樓盤重新熱鬧瞭起來。

"真是一場及時雨啊。"鄭州某高端項目的負責人掩飾不住喜悅的心情。他所在的樓盤經過瞭一段時間的蓄客，正好在國慶期間開盤，他相信房貸新政的出臺可以促進該樓盤的銷售。杭州的一位二手房中介也表示，新政出臺後，國慶期間看房和咨詢的客戶明顯多瞭。信貸新政的出臺，一邊點燃瞭房企對銷量增長的期待，另一邊也讓他們對漲價蠢蠢欲動。不過，也有一些開發商看著自己身後積壓的庫存，唱著"我想漲又不敢漲"的苦調。

愁-"會降還是漲？"

"要不是節前央行發佈這個貸款新政策，我真沒打算這麼早就出手買房。"回想起自己在國慶假期中的匆忙出手，首次購房的北京市民陳女士仍很糾結。她從10月3日開始，開啟瞭接連四天的看房之旅，最終買瞭一套57平方米的兩居室，總價比8月份時還漲瞭10萬元。陳女士的故事在南京的王女士那有另一個版本。"天天盼著銀行利率下調，等得心都焦瞭。"王女士在房貸新政剛一出就做出瞭反應，"央行政策一出，第二天我就去售樓處買房瞭。"可是2萬定金交出去，王女士的心也沒放下："今天接到售樓員的通知，讓我趕快過去簽購房合同。這銀行利率優惠還沒下來，現在就要簽，萬一沒拿到優惠，我不虧死？"

除瞭糾結買不買，房貸新政出臺後，還有許多消費者擔心房價會漲。

等-"多數銀行還在觀望"

房貸新政效果到底如何？銀行可以說是關鍵性的一環。早在今年5月份，央行曾"喊話"要求銀行滿足首套房房貸需求。當時多傢銀行聲明表示支持，但並未對具體的房貸政策做出實質的調整，房地產市場的冷寂一直持續到瞭今天。

事實上，考慮到利差，銀行並不會輕易給出最高的優惠，5月央行的"喊話"打水漂也是出於這樣的原因。中原地產首席分析師張大偉表示，對於市場來說，除非大幅度降準，或者央行單獨設立針對房地產首套房貸款的非營利性機構，否則購房者貸款難的情況可能還會繼續。

至於對樓市的影響，要看政策的執行情況。業內人士表示，如果銀行對購房者的信用狀況等會有更嚴格的要求，那麼可能不會導致樓市成交量快速回升。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-10/08212937954.shtml

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物流公司違建房占消防通道安全疏散空間被擠占

世紀天樂市場外成貨場。

眾合市場西側簡易房占通道。

"在動物園公交樞紐站附近的幾傢服裝批發市場周邊，一大批物流公司當街占路分揀、裝卸服裝，把幾個消防通道都給堵嚴實瞭。"近日，本報接到讀者趙先生來電反映，稱"動批"內的幾傢服裝城附近有大量物流公司私自搭建簡易房，占據消防通道裝卸貨物，造成安全隱患。

消防通道旁建板房

當街裝卸服裝堵路

10月13日下午，記者來到位於動物園公交樞紐站附近的動物園服裝批發市場。這裡分佈著金開利德、天和白馬和萬容天地等幾傢大小服裝批發市場，隻見市場前後左右的道路上，大小運輸車輛來來往往，道路十分擁擠，許多貨車就停在路邊裝卸貨物。據一些在車站等車的乘客反映："周末或節假日，那些貨車都堵到瞭動物園公交站進出口，有時候公交車從站口開出來都要一個小時，路很難走"。

在眾合"韓國城"批發市場西側，記者發現，有一排物流公司私自搭建的臨時板房就蓋在消防通道上，20米距離內分佈瞭近10間板房，每間板房門前都堆著大大小小裝滿服裝的麻袋、包裹，有些甚至都堆到瞭批發市場門口，市場後門處也有幾間物流和包裝公司的板房。記者瞭解得知，這些貨物大多發往山東、東北等地，每天批發量非常巨大。大小包裹堆積，運貨車輛橫七豎八地停在路上，使得消防通道無法發揮出原有功能。

在眾合批發市場東側的世紀天樂服裝批發市場，記者發現，樓房西側同樣有一排物流公司的板房。在世紀天樂市場西側，由於板房占據空間，本來二胎房貸二胎房貸銀行玉山利率多少免費諮詢試算不寬的過道變得非常狹窄，過道裡還有幾輛貨車、面包車擋路，記者要從一頭走到另一頭，要繞過腳下堆著的包裹和擋道的貨車，非常艱難。哪家銀行貸款率利最低2015二胎年息

據瞭解，上述兩傢服裝批發市場側面的位置按規定應預留消防通道，但物流公司為運輸方便，都緊貼樓房一側搭建簡易板房，占據瞭消防通道，給安全留下隱患。在部分簡易板房門口，記者發現雖然擺放著滅火器，可這裡人流密集、貨物堆積如山，且都是易燃的衣物，僅靠滅火器無法保證安全；消防通道被占，連行人行走都很困難，如果周邊發生火情，消防車根本開不進來，人員無法疏散，後果不堪設想。

地下通道出口變貨場

安全疏散空間被擠占

在最東側的萬容天地服裝市場旁邊，記者發現瞭一個地下通道的出口。據一些服裝攤主介紹，按規劃這是個安全出口，如果發生火情、火災，萬容天地服裝市場內部人員可以從地下通道快速疏散到建築東側的小廣場上，這個小廣場是安全疏散空間。但現在的小廣場實際上又成瞭物流公司的地盤，建好的一排板房緊貼地下通道出口，門口堆瞭很多包裹，板房和萬容天地中間的空地上還停著幾輛貨車，小廣場已經失去瞭作為疏散空間的意義。

服裝城等待外遷

未重視消防安全

去年，北京有媒體報道過動物園地區的這幾傢服裝批發市場存在貨物亂堆、板房不耐火的現象，引起瞭當地政府和市場管理者的重視。經過一段時間的整治，雖然臟亂的環境有所好轉，但由於這幾傢計劃外遷的服裝批發市場還沒有停業，留下的大量服裝批發商依舊在此經營，物流公司阻礙消防通道的安全隱患無法根治，引起瞭周邊住戶的擔心。

讀者趙先生建議，做任何生意，安全是第一位的。要盡快清理、疏通服裝城之間的這幾條消防通道，避免小隱患引發大事故。

記者孫小傑通訊員宋倚文(北京日報)

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-27/09572961645.shtml

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2015年"兩會"5個民生"關心點"

??2015年是十二五規劃的收官之年。對於中國百姓來說，這也是一個帶著收獲多少的掂量向往更幸福、更美好生活的重要年份。在2015年的兩會上，又將有哪些民生政策契合百姓的“關心點”，值得好好展望和期待。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

??——就近看病、在傢養老

??2014年，醫藥衛生、養老體制改革持續有新動作：縣級公立醫院改革試點覆蓋全國50%以上的縣（市）；加強鄉村醫生隊伍建設；養老“並軌”改革落地；確定瞭深化改革加快發展養老服務業的任務措施。

??新

看點：很長一段時期以來，“就近看病”是百姓的熱盼，“在傢養老”更是傢庭理想。“就近看病”需要合理把控公立大醫院規模，優化醫療資源佈局，完善分級診

療、雙向轉診。而“在傢養老”需要政府扶持並暢通居傢養老的路徑，支持提供助餐、助浴、助潔、助急、助醫等上門服務。從2014年國務院常務會議的部署來

看，今年的兩會上“就近看病”“在傢養老”應會有較到位的政策支持。

??——擴大就業、增加收入

??就業是民生之本，收入是民生之源。

??2014年，整體上看，就業形勢良好，居民收入增速超過瞭經濟增速。

台南新營建地貸款

??不過，七八百萬高校畢業生的就業問題，創業帶動就業問題，職工工資正常增長機制以及增加低收入者收入問題，依舊擺在桌面上。

??新看點：財政部部長樓繼偉不久前透露，2015年將落實就業優先戰略，根據就業形勢的變化，落實完善政府促進就業創業的財稅政策。鼓勵創業帶動就業，提高職業培訓質量。

??2015年是我國收入分配改革的提速之年，包括國企薪酬改革、公務員工資改革、工資集體協商等一系列政策都將加強改進和落實。

??事關“民生之本”“民生之源”的具體政策，將在今年的政府工作報告中如何體現，值得關註。

??——推進棚改、保障住房

??數

據顯示，2014年我國城鎮保障性安居工程新開工740萬套，基本建成511萬套，超額完成年初既定的新開工700萬套以上、基本建成480萬套目標任

務。而自2010年國傢實施大規模棚戶區改造以來，到2014年底全國累計改造棚戶區約2100萬戶，一大批住房困難群眾出棚進樓，改善瞭住房條件。

??新房貸計算

看點：兩會前從權威部門透露的信息顯示，2015年我國將創新機制推進保障性安居工程建設，保障性住房要逐步從實物保障為主轉向建設和租賃補貼並舉，引導

社會資本參與保障性住房的建設和運營管理，支持完成全年開工700萬套、基本建成480萬套的任務，其中七成甚至更多一點是棚戶區改造住房。

??——公平考試、透明招生

??取

消重大體育比賽獲獎者、省級優秀學生、奧賽獲獎者等6項全國性高考加分項目；高校自主招生不得聯考，考核統一安排在高考結束後、高考成績公佈前進行；京滬

兩地實施免試就近入學、劃片入學，推進義務教育學校校長交流輪崗……2014年，我國深化考試招生制度改革，出臺改革總體方案和4個配套文件。

??新看點：我們能否少受到“教育不公”的困擾？公平考試、透明招生在今年兩會上能得到多大的政策支撐？從2014年以來本屆政府穩步推進考試招生制度改革來看，公平發展教育事業仍將是政府2015年在教育建設上著力的方向，公平考試、透明招生的前景是光明的。

??——防治霧霾、留住藍天

??2014年底的中央經濟工作會議提出，我國環境承載能力已達到或接近上限，必須順應人民群眾對良好生態環境的期待，推動形成綠色低碳循環發展新方式。這為我國處理經濟增長和資源生態環境之間的關系指明瞭方向，也給大傢防治霧霾、留住藍天的渴望帶來瞭希望。

??新

看點：2014年的兩會上，政府工作報告中“我們要像對貧困宣戰一樣，堅決向污染宣戰”的誓言讓人們看到瞭防治霧霾的希望。2015年，本屆政府無疑會以

更重的篇幅闡述建設生態文明的決心，“兩會藍”或許也會成為代表委員熱議的話題，但我們更希望聽到、看到更具體、更科學的環保落實方案以及督察、嚴懲環境

違法行為的“鐵拳”。

??（新華社北京3月1日電）

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-03-02/07505977947942462741389.shtml

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綠地655億借殼撬動房企再融資大閘

停牌8個月之久的金豐投資17日晚發佈公告，其擬通過資產置換和發行股份購買資產方式進行重組，註入綠地集團100%股權，預估值達655億元。此次重組是A股迄今為止交易金額最大的一次重組並購。綠地集團有關負責人昨日告訴南都記者，公司一直按照計劃推進上市進程，對上市成民間二胎民間二胎金主風險任何問題免費諮詢功後的發展也有一攬子計劃，國內方面住宅和酒店都將註入A股和H股的平臺。綠地此前已借殼盛高置地登陸港交所，此次借殼若進展順利，綠地將在一年內實現"A+H"雙平臺資本運營。

房企巨頭綠地集團借殼登陸A股方案出爐。

蘭德咨詢、中投顧問等多傢機構有關負責人對南都記者表示，綠地借殼屏東屏東建地貸款金豐對房地產行業融資開閘是利好。

金豐一字漲停

綠地認為，這次集團上市重組，規模及影響力均為本輪上海國資改革之最。從昨日復牌後金豐投資一字漲停的跡象看，業內的樂觀預期，即綠地成功上市後市值將躍居行業第二，顯然不無道理。

根據公告，公司擬通過資產置換和發行股份購買資產的方式進行重組，其中金豐投資擬置出資產預估值23億元，擬註入綠地集團100%股權，預估值達到655億元。據瞭解，此次重組是A股迄今為止交易金額最大的一次重組並購。

預案還披露瞭相關財務數據，截至2013年9月末，綠地集團總資產為3088.79億元，歸屬於母公司的所有者權益為348.27億元。

"從綠地自身來說，目前采取的行動，符合市場預期和自身發展方向。"綠地有關負責人告訴南都記者，獲得審批也與自身資格有一定關系。作為上海國資委下屬大型國企，綠地的資金能力和開發實力都屬行業領先。

綠地直逼萬科

根據同花順統計，截至昨日收盤，目前地產界市值排名第一的龍頭股萬科A的收盤價為7.6元，總股本為110.15億股，總市值約為837億元。如果比較綠地集團目前100%股權655億元的價值看，綠地相比萬科在市值上還有近200億元的差距，但市值已躍居行業第二。而單從綠地2400億的銷售目標看， "雄心"已經超過萬科。

"綠地借殼金豐控制意味著A+H上市平臺雙翼發力，如果發行一些定向募股、公司債，相信有利於公司資金面。"蘭德咨詢總裁宋延慶向南都記者表示。

英大證券研究所所長李大霄對南都記者表示，若重組成功，國內地產萬科、綠地、萬達三足鼎立的格局，綠地這隻"足"實力將大大提升一個臺階。而綠地集團作為上海國資的核心資產，未來可能還會收入更多其他資產，形成地產業的航空母艦。

房企再融資松動

在銀行信貸收緊、美國QE退出等綜合因素的影響下，房地產企業融資普遍困難且成本上漲。在這個節點綠地上市獲得進展，不得不令其他在證監會排隊等"綠燈"的房企心生聯想。

"在這個時間點批復綠地上市，如果從政策方面來理解的話，很可能有一定導向性。"中投顧問高級研究員鄭宇潔昨日向南都記者分析，綠地借殼金豐投資上市，雖然還沒有在A股再融資，但是資產重組已經放開。包括中投顧問在內的不少機構均分析認為，證監會在部分層面已經有所松動。

畢竟，自 2010年以來，證監會對房地產企業上市和重大資產重組方案，3年多都處於"關閘"的狀態。截至今年1月份，有31個已經上市的地產公司，向監管部門遞交瞭增發意向或有關預案，但都還沒有獲得實際進展。這些融資方案的發佈方期待著綠地案例開閘之後，能跟著分得一杯羹。

保利、萬科等房企高層就曾公開表示，看好房企未來幾年再融資開閘，認為這是一個必然的方向。

多位分析師也告訴南都記者，地產股近期有望借綠地勢頭回升。綠地借殼重組事件將在短期內大幅提振地產股整體股價的走勢。

但也有一些跡象顯示行業未必樂觀，比如招商地產兩次修改定增方案，結果自身股價還在下跌，而陽光100上周赴港上市也跌破發行價等。"房地產預期不太好的情況下，即便證監會審核通過這些房企的預案，也不一定得到市場的埋單。"鄭宇潔告訴南都記者。

[觀察]改革樣板：綠地混合所有制

浦發銀行收購上海信托的消息還在餘音繞梁，上海綠地集團又爆出整體上市的消息。上海國資改革連續沖擊著市場的耳目。

經濟學傢宋清輝對南都記者表示，此前上海國資改革一直未涉深水區，本次金豐投資重大資產重組註入綠地集團100%股權，正是上海市國資國企戰略性市場化重組的重要環節。本次重大資產重組完成後，綠地集團實現整體上市，將對上海國資改革產生深遠影響，不管是影響力和規模方面來講，均開創上海國資改革之先河。另一分析人士告訴南都記者，國資改革的重錘意在"做強做大"，形成龍頭企業，獲得更多話語權。

據悉，上海綠地集團整體上市的方案，由上海市國資委親自主持。若此次重組順利完成，將成為上海國資領域規模及影響力最大的一次重組，也將成為上海深化國資國企改革的經典案例。

根據預案，本次交易前，金豐投資控股股東為上海地產集團，實際控制人為上海市國資委。本次交易完成後，上海城投總公司、上海地產集團及其全資子公司中星集團、上海格林蘭持股比例較為接近，且均不超過30%，上述股東中沒有任何一個股東能夠單獨對金豐投資形成控制關系，金豐投資將成為上海市國資系統中的多元化混合所有制企業。

對此，宋清輝認為，綠地集團"混合所有制"這一模式將隨著改革的深入，日益受到考驗。其解釋稱，引入可以帶來多元化的股權結構、更加市場化的運作機制，但非公戰略投資者也可能會帶來國有資產的流失，股權博弈的結果往往會損害投資者的利益。

根據預案，金豐投資這樣一個市值隻有27億多的上市公司，卻啟動瞭涉及金額600多億的定增計劃，可謂"小馬拉大車"方案。宋清輝認為，借殼重組、從小盤股變成大盤股的過程中，難免會傷及重組某一方投資者的利益。但目前來講隻是重組草案，現在復牌就是投資者可根據自身情況，衡量是否放棄投票權。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-19/09403999464.shtml

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佳兆業被鎖房源解封時間仍未知或不會大甩賣

??被查封的兩個廣州佳兆業樓盤，還配建瞭保障房，查封會不會影響建設進度？項目有可能爛尾或降價嗎？查封對廣州樓市有影響嗎？對於一系列問題，記者作瞭相關追訪。

??焦點1 對已購房小業主有何影響？

??答：不受影響，已經簽約的部分也將繼續履行合約

??據陽光傢緣數據顯示，此次佳兆業被查封的兩個樓盤，大部分房源未正式進行銷售，已網簽的佳兆業城市廣場房源有83套。查封對小業主是否造成影響？

??昨日，佳兆業城市廣場工地並未停工，吊機仍發出作業的轟鳴聲，建設仍正常進行。在現場可以看到，工地共有6棟房屋在建，其中1棟和9棟已經封頂。而此前網簽較為集中在1棟、2棟和9棟。

??昨日城市廣場項目銷售中心也正常營業，樣板房照常開放。銷售人員表示，他們知道查封消息，目前隻是暫時不進行銷售，其餘工作照常進行。昨天也有不少購房業主，已經到現場或者是致電詢問受影響程度。據稱查封時間不影響已簽約出售的房產，公司會按照合同交樓，隻是未出售的部分目前處於“鎖定”狀態。

??據瞭解，去年創鴻集團經歷瞭董事長及創始人黃鴻明涉嫌行賄被刑拘事件後，創鴻集團旗下的在售廣佛項目多數被轉手，創鴻南沙一品一再延遲收樓。這批房源的收樓會延遲嗎？接近佳兆業的消息人士表示，目前項目的建設工作都在如常進行，建設進度不受影響，已經簽約的部分也將繼續履行合約。查封受到的影響，隻是暫時不能賣樓。

??那項目何時可解封賣樓？佳兆業城市廣場銷售人員和消息人士皆稱問題正在尋求解決，但無法預計時間。

??焦點2 項目有可能爛尾或降價嗎？

??答：不會因此就出現樓房“大甩賣”現象

??佳兆業資金鏈緊張，那麼兩個被查封的項目，是否有可能出現爛尾狀況？

??業界人士透露，佳兆業的資金鏈可能會斷裂。樹倒猢猻散，原本可能是隻欠幾億元的事情，但是卻可能因此引來幾十億元的缺口。現在隻有很少的銀行出來穩住場面，但基金等大部分金融機構，都是表態寧願不賺錢也要佳兆業趕緊還錢。而某個跟佳兆業有合作的地產代理公司，也被拖欠瞭1000～2000萬元傭金，被拖欠傭金的城市包括長沙、深圳和惠州等。

??但中原地產項目部經理黃韜認為，爛尾可能性不大。即便是佳兆業破產清盤瞭，也會有新公司接盤。在廣州這樣的一線城市，佳兆業封盤項目還是有前景的，不會因此就建不下去。申請封盤的債權人也是想要它還錢，而不是想讓它爛尾。爛尾是各方面都不希望看到的，封盤隻是暫時的，待內部糾紛梳理完畢後就會解封賣房，這樣才有回籠資金。

??此前，佳兆業城市廣場均價約為1.6萬～1.8萬元/平方米。那麼解封後，是否會降價促銷來加速回籠資金呢？業界人士認為，佳兆業的問題，不是賣掉一兩個項目就可以解決的。而且房價最終還是看供需關系，不會因此就出現樓房“大甩賣”現象。

??焦點3 保障房建設會受到影響嗎？

??答：有合同約束，即使有新接手方也要繼續履行合同

??此次被查封的佳兆業城市廣場和佳兆業天禦項目，都是有超高比例保障房配建的項目。

??其中，佳兆業城市廣場所在的南玻地塊，拿地代價為約45.6億元地價款和配建15.78萬平方米保障房，保障房配建比例高達33.8%；而佳兆業天禦項目所在的白雲區梅花園20號地塊，配建保障房面積為1.96萬平方米，配建比例為35.6%。現在這兩個項目被查封，是否會影響到保障房的建設移交和廣州市保障房年度目標的完成？

??廣州市住房保障辦有關人士表示，假如佳兆業配建保障房項目進度受影響，可能會影響到保障房預期目標的完成。查封事件不會影響到保障房建設移交，按照賣地合同約定，配建項目是要無償移交物業給政府。因為有合同約束，即便是有新接手方也要繼續履行合同，完成保障房的建設後進行移交。

??記者查詢瞭解到，截至2014年8月25日，佳兆業逸灝苑、佳兆業盛世廣場和天禦配建項目都已經全部開工。接近佳兆業的消息人士表示，兩個項目的保障房都是一開工就在建設，且目前並未停工，不會受查封影響。記者昨日在佳兆業盛世廣場工地現場看到，項目東北角的17至21棟為保障房，基本已經封頂。

??焦點4 對廣州樓市有影響嗎？

??答：今後房地產市場將更純凈

??佳兆業深耕深圳市場，是去年深圳樓市銷售面積和銷售金額“雙料”冠軍。而其廣州開始打開局面，是盤活瞭中石化[微博]大廈。隨後在廣州開發的項目，都是通過公開招拍掛土地市場進行。

??廣州市房地產業界人士多認為，佳兆業在廣州雖然也有在談的舊改項目，但最終沒有談下來，其拿地公開，所以不會是深圳那樣的“反腐”問題封盤，而是債權人申請後通過法院去封盤。但佳兆業事件對房地產行業會有比較大的沖擊，業內會因此而警醒，反思運營模式，官商勾結的模式已經無法再生存瞭。今後房地產市場將更純凈。

??廣東省房協理事趙卓文分析，佳兆業僅僅是個案，不足以影響到整個廣州樓市。他指出，佳兆業在整個房地產行業中的實力弱於萬科等幾大巨頭，近幾年的發展欲望過強，急速擴展，是很多中小房地產存在的現象，很容易出現資金問題，而作為房地產公司的執行領導應該審慎決策，不能操之過急。

??有數據顯示，2013年佳兆業在廣州拿地達30.16萬平方米，拿地總價高達72.23億元，其平均地價高達24000元/平方米左右。業內人士表示，從房企自身看，佳兆業債務危機的最大警示，在房地產深冬季節，要以價換量盡快銷售存量樓盤，立即回籠資金，現金為王。切忌再盲目拿地擴張，甚至創出所謂地王。

??“從房企自身看，佳兆業債務危機的最大警示，在房地產深冬季節，要以價換量盡快銷售存量樓盤，立即回籠資金，現金為王。切忌再盲目拿地擴張，甚至創出所謂地王。”

??業內人士

??佳兆業在廣州的樓盤

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??盤活天河體育中心附近知名爛尾樓項目中誠廣場，並將其更名為中石化大廈

??拿下廣州海珠區江南大道中益豐搪瓷廠地塊，開發為君匯上品項目，已銷售

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??佳兆業城市廣場：(被查封樓盤)

??位於黃埔區開創大道與黃埔東路交界，即原南玻地塊，配建保障房15.78萬平方米，配建比例33.8%

??佳兆業天禦：(被查封樓盤)

??位於白雲區沙太路梅花園20號，配建保障房1.96萬平方米，配建比例35.6%

??佳兆業天墅：位於白雲區同寶路8號、10號，配建保障房面積6.68萬平方米，配建比例46.7%

??佳兆業1號：位於天河區黃埔大道原堅紅化工廠，配建130套公租房(面積3900平方米)，配建比例8.5%

??佳兆業在深圳的部分樓盤情況

??佳兆業集團官方網站節錄媒體報道稱，深圳市國土資源和房產管理局網簽合同數據，深圳佳兆業去年以294380.83平方米/3112套的成交量、735664萬元的成交金額取得深圳2014年開發商住宅成交量、成交金額年度“雙料冠軍”。銷售較好的樓盤包括深圳佳兆業城市廣場和佳兆業前海廣場等。

??另，日前有媒體報道，佳兆業在深圳被鎖定的項目，包括佳兆業假日廣場、佳兆業悅峰花園、佳兆業中央廣場三期及佳兆業中心等。

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農地流轉熱背後新千年一號文件轉向強調三農

??三周前一天的晚飯時刻，在玉淵潭公園附近一個僻靜小區的三層小樓裡，每每談到起草中央“一號文件”的一些細節，裹著保暖棉衣、頭發花白的段應碧就會時不時停下來哈哈笑一下，盡管有些低燒，但這並不妨礙他思路清晰地回憶當年。

??而在窗外，自從去年11月20日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》(下稱《意見》)，圍繞2015年“一號文件”的猜測已經持續瞭兩個多月。

??段應碧與“一號文件”乃至農地流轉有何關系？1982年中央發佈第一份涉農“一號文件”，當時在中央書記處農村政策研究室工作的段應碧便是起草者之一，而這份文件就有關農地流轉。

??時間回溯至1982年元旦，中共中央“一號文件”發佈，明確包產到戶、包幹到戶或大包幹都是社會主義生產責任制，自此，農地“由統到分”的傢庭聯產承包責任制得以在全國推行。

??再至2004年，中央“一號文件”再度涉農，此後一直持續至今。去年《意見》印發，業內人士普遍認為，比之1982年農地“由統到分”，30多年後，中國農地流轉開始“由分到統”轉向。

??如此時刻，身為最早相關涉農“一號文件”起草者如何看這些年的變化？上世紀80年代涉農“一號文件”與2004年後的有何不同？日前，《第一財經日報》記者采訪瞭包括段應碧在內的6位“一號文件”起草者。

??農地“由統到分”

??回憶起1982年的“一號文件”，在多位受訪者看來，將包產到戶、包幹到戶寫入到文件中，並不是一件很容易的事情，而有關它們的爭議和討論，早在1978年就開始瞭。

??段應碧表示，盡管1978年的十一屆三中全會通過瞭兩個農業文件，但其中提出兩個“不許”，不許分田單幹，不許包產到戶，但“十一屆三中全會肯定瞭聯產到勞和聯產計酬，這是個大進步”，段應碧說。

??進一步的變化發生在1979年，據多位受訪者回憶，當年3月，國傢農委召開瞭一個七省三縣負責同志座談會，後來中央發瞭有關會談紀要的“31號文”，文件中第一次提到，山區單門獨戶可以搞包產到戶。

??再至下半年的十一屆四中全會的“37號文”，“開瞭個口子，把兩個‘不許’改瞭一個，原來是不許包產到戶，改成不要包產到戶。”農業部政策法規司前司長郭書田對本報記者說。

??即便如此，1980年有關“包產到戶”的爭論依然激烈。據郭書田回憶，在當年9月的省市第一書記座談會上，黑龍江省委書記和貴州省委書記就發生瞭很尖銳的對話。

??“黑龍江省委書記說，我這個地方是地多人少，機械化程度高，為什麼要搞包產到戶，搞包產到戶還要不要搞機械化瞭，堅決反對；貴州的省委書記說，我這是山區，我窮得要命，我這裡什麼都沒有，不搞包產到戶，就是餓肚子。誰也說服不瞭誰。”郭書田說。

??但上述書記座談會最終仍形成瞭“75號文”，段應碧表示，文件中講瞭三條，分三種情況，好的地方不要搞，貧困地區搞包產到戶，其他地方搞聯產承包。“這就放瞭一個大口子，到1981年，除瞭一些發達地方，很多地方都搞瞭。”

??1982年的“一號文件”起草於1981年。“起草主要是中央書記處農村政策研究室，帶頭的是杜潤生，發展組在研究室下面，陳錫文、周其仁、杜鷹都是發展組中的新生力量。”郭書田說，“文件先是拿出一個初稿，然後召開農村工作會議預備會，除瞭北京農研室，還有各個省市的相關負責人參加，共同討論修改，然後召開正式的農村工作會議。”

??時任農村政策研究室聯絡室主任的盧文對本報記者透露，當時一共分為五組三室，起草“一號文件”的主要執筆人為二組體制組組長張雲千，接受本報記者采訪的段應碧和黃道霞分別為第五組流通金融組和第四組上層建築組的組長。

??段應碧表示，上世紀80年代的文件不是關門搞的，那時候上半年就跑地方調研，到9月左右開始開座談會、討論會，允許有不同的爭論，包產到戶是個什麼性質，是權宜之計還是長久之計，是一個大爭論。

??“張雲千寫這個稿子，不知道要反復改動多少次，吵來吵去，修改多少遍，他說他每次寫稿，一個文件出來以後，他就要進醫院，他最初有胃病，但不註意，最後心臟病死瞭。”盧文說，“張雲千寫瞭五個‘一號文件’，提筆起草不斷修改，然後劉堪(杜潤生副手，時任農村政策研究室副主任)專門來改文章，最後有兩個把關人，杜(潤生)老是其中之一。”

??“因為存在意見的分歧，有時候爭論得很厲害，大傢會拍桌子。”盧文回憶說。

??“中央農村工作會議是1981年年底開的，後來發文件，1982年正好就發瞭個一號文件。”段應碧說，後來高層領導說，“一號文件”反響很強烈，雖然沒說每年搞一個，但後來一下子發瞭5個。

??新千年“一號文件”轉向

??在1982年～1986年連續發佈5個涉農中央“一號文件”後，直至2004年，《中共中央國務院有關促進農村增加收入若幹政策的意見》下發，“一號文件”再次涉農，並一直延續至今。

??為何直至2004年“一號文件”方才重提農業？先後參與上世紀80年代五個“一號文件”和2004年“一號文件”起草的中央黨校教授張虎林對本報記者解釋說，1986年後有這麼個認識，改革從農村開始，基本問題解決瞭，重要問題在城市，所以中心轉到城市瞭。

??“經過前些年的發展，積累下來的問題越來越多，制約發展的不是城市問題，還是農村問題，農村問題不解決，經濟發展不起來。”張虎林說，由此，1998年他成立瞭中央黨校三農研究中心，並首提“三農”是個整體問題，政策必須向“三農”傾斜。

??作為近年來連續參與中央“一號文件”起草的小組成員，農業部農村發展研究中心宋洪遠也對本報記者表示，所有的文件都是本著問題導向，出發點是為瞭解決問題。

??“之所以重拾‘一號文件’的傳統，原因在於當時農業生產環境的惡化，從2000年到2003年糧食出現瞭改革開放以來最為嚴重的一次大減產。農民收入從1996年到2002年，都在低速徘徊。”宋洪遠說。

??在張虎林看來，新千年的“一號文件”與過去的不同之處在於，上世紀80年代更強調產量和農村商品經濟的繁榮，新千年則強調“三農”重中之重的地位。“更註重生產力的發展，沒有註意生產關系的變化，這是一個弱化。”

??“本來生產關系是以傢庭承包為基礎，雙層經營相結合，這是集體經營優越性和個體經營優越性的相結合，銀行房貸二胎利率年息缺錢急用哪裡借錢但現在隻有一方面(個體經營)的優越性，這是影響這些年農村農業經濟發展的一個問題。”張虎林說。

??事實上，梳理新千年11年來的“一號文件”，本報記者發現，最近幾年，“一號文件”也在悄然向生產關系轉向，而“適度規模經營”，在《意見》下發之前，早在2013年便已出現在“一號文件”裡。當年“一號文件”的亮點，就在於提出農村土地承包經營權有序流轉，鼓勵和支持承包土地向專業大戶、傢庭農場、農民合作社流轉。

??盡管在一些受訪者看來，新千年的“一號文件”更多的是“自上而下”，而非上世紀80年代“自下而上”推動，但從2013年“傢庭農場”和“適度規模經營”被寫入“一號文件”來看，依然有著上世紀80年代的影子。

??據新華社報道，“傢庭農場”首次出現在“一號文件”中並非偶然，而是有上海松江、湖北武漢、浙江寧波等地的基層試驗。

??以上海松江為例，本報記者連續兩年在當地的調查顯示，早在2007年，松江區便已開始瞭傢庭農場試驗，並嘗試通過村委會，在村集體組織內適度規模流轉。

??本報記者此前在松江采訪發現，至2012年7月，中央農村工作領導小組辦公室、農業部等18個部委已聯合對農業經營體制等問題進行全國調研，國務院發展研究中心農村經濟研究部(下稱“國研中心農村部”)的調查地點就在松江。

??當時受訪的松江泖港鎮胡光村村民楊玉華對本報記者表示，國研中心農村部調研組要看原始數據，以至於他拿出瞭一本記在臺歷上的賬本，當地一位官員對本報記者透露，為期一周的調研，除瞭密集和農民交談，回來還要開村、區、農委多層面的座談會。

??而在本報記者獲得的國研中心農村部長達25頁的內部報告中，適度規模經營被加黑處理——“我國長三角、珠三角等沿海發達地區及大城市郊區，已經具備實行土地適度規模經營的條件。”而今天被熱民間二胎年息議的“保障承包權、分離經營權”，當時也已出現在報告中。

??此外，2013年的中央“一號文件”中提到，“各地區各部門要明確職責分工，加強監督檢查，實施績效評價，開展強農惠農富農政策執行情況‘回頭看’，確保不折不扣落到實處。”

??“這兩句話是總書記親自用筆加上去的。”宋洪遠說。

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房主賣未到限經適房被判賠償

明知自傢的經適房尚未滿5年不能買賣，房主金某還是通過中介與買房人劉先生簽瞭合同，並收下10萬元定金及10萬元購房款。事後，劉先生因房子未通過審核，將金某及中介訴至法院，要求退還房款、中介費及雙倍定金。記者昨天獲悉，房山法院判決支持瞭劉先生的訴求。

買房人劉先生訴稱，在今年5月1日，通過北京匯通百傢房地產經紀有限責任公司，與金某簽約，買下金某的一處住房。在補充協議中，金某承諾所售房屋可以上市交易，如房屋無法交易，即契稅票不滿5年，金某承擔責任。此後，劉先生給瞭金某10萬元定金和10萬元買房款。但後來中介核實，該房契稅沒滿5年，不能上市。

劉先生稱，他將金某及中介訴至法院，要求解除三方《房屋訂購協議》，金某雙倍返還定金20萬元，並退還購房款10萬元，中介退回2萬元中介費。

庭審中，金某辯稱不同意原告的訴訟請求，"我手裡沒有購房合同，不認可訂購協議補充協議。"

匯通百傢辯稱，《房屋訂購協議》簽完後要回公司進行法務審核，在這期間，公司發現房屋是經濟適用房，不滿5年，不能上市交易。交易前，金某告訴公司房屋已滿5年。"發現房屋的問題後，公司及時告知金某，請金某解除合同，並退還劉某所付的定金和購房款。我們不同意退還中介費，公司已經撮合雙方，應收取傭金。"匯通百傢一方在法庭上稱。

房山法院審理認為，金某明知房屋不具備上市交易條件，仍與劉某簽房屋訂購協議，並收受定金和房款，造成合同目的無法實現，違背瞭誠實信用原則，應解除合同，雙倍返還劉某定金，退還房款。匯通百傢作為中介，雖撮合雙方但合同目的不能實現，應退回中介費。

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旅遊地產空置率居高不下亟待盤活

近幾年，海南、雲南、山東等旅遊資源豐富的地區，都被旅遊地產的熱潮席卷而過。而從去年開始，很多旅遊地產項目的"高空置率"問題開始受到關註。業內人士認為，純粹的住宅式旅遊地產已經走到瞭盡頭，改造現有的旅遊地產，使旅遊和地產相結合，采用分時租賃、電商渠道等也是較為可行的方式。

傳統模式走到盡頭

自2008年以來，中旅、國旅等傳統旅遊企業，以及萬科、保利等大型房企，都紛紛進軍與文化、養生養老相關的旅遊地產開發。然而，國際旅遊地產專傢評審委員會調查報告顯示，目前國內絕大部分旅遊地產項目，都是以旅遊開發為名義，大肆圈地建造"高端住宅"，不僅使旅遊景區的生態環境遭到破壞，而且出現瞭"空城"、"鬼城"的情況。相關問題逐漸暴露在人們眼前。

上述專傢委員會認為，空置率居高不下的原因，主要是由於項目前期定位偏差、缺乏與所在地的產業結合、度假服務配套不完善，以及沿襲傳統住宅營銷模式、缺乏產業營銷通道等多方面因素共同導致。

同時，業內對旅遊地產的認識和定義也在逐漸發生變化。對此，中國房地產業協會副會長朱中一表示："前期，不少開發企業認為，在宜居、宜遊的地方蓋房子，就是旅遊地產，但旅遊地產絕不僅僅如此。我覺得，旅遊地產應該是為旅遊服務的地產，由旅遊來主導，地產為載體，要考慮到能夠為旅遊提供各個方面的軟件服務。"據專傢分析，未苗栗民間二胎借款貸款全省皆可處理來旅遊地產的盈利模式，或將由一次性建成銷售，轉向以長期經營為主。但這種模式因為初期投入成本巨大，且項目回報周期延長，將會對開發商造成更大的資金壓力。

國際旅遊地產專評委副主任林峰認為，純粹的住宅式旅遊地產已經走到瞭盡頭。要解決目前的高空置率問題，必須將旅遊地產功能化，使旅遊和地產相結合。據林峰分析，未來旅遊地產發展有幾個主要的趨勢和方向，一是開發綜合化，區域綜合開發、綜合體開發和特色小城鎮開發將成為主流；二是產城一體化，產業和地產深入結合，把各種消費業態做足，形成消費聚集；三是產品服務化，即功能性服務結構導入；四是場館收益配置的合理化，由短期收益轉向長期收益，快速回報或隻占30%~40%，因此長短結合的投資配置結構，以及金融服務利用的合理化非常重要。

開始嘗試新方式

最近頗受關註的山東"仙境海岸"旅遊概念，著力探索一種新的地產整合思路。據瞭解，"仙境海岸"是山東省繼"好客山東"後著力打造的第二個大型旅遊品牌，以度假酒店為整合系列產品的核心，首推70餘個組合產品，均為"著名景區景點+酒店"模信用卡貸款式，采取價格總包，即遊客購買產品後，基本不需要再支付額外費用，就能實現2~7天的度假。

據山東省旅遊局局長於沖介紹，該項目的發展思路，立足於提升、改造現有的旅遊地產，盤活閑置項目。"'仙境海岸'並不是新建一批項目，而是將現有閑置的旅遊地產，在原有硬件上，加以配套要素的概念和軟件服務的概念，讓其完善功能、提升品質、加強服務，真正具備旅遊的功能。"於沖再三強調以旅遊服務功能來對當地資源進行整合，而山東自古傳承的"道"、"仙"文化，被視為項目整合的文化凝聚核心。

此外，業內普遍認為，分時租賃是目前解決高空置率問題較為可行的方式。據瞭解，隨著分時度假和房屋短租的逐漸升溫，一些熱門旅遊景區的分時租賃業務開始趨於成熟。分時租賃是一種介於房地產和酒店產品之間的中間產品，分時度假公寓即加入瞭分時度假交換體系的"時權酒店"。分時租賃產業鏈較為復雜，需要涉及多方主體，包括擁有房產產權的開發商、作為銷售代表向公眾銷售分時度假產品的銷售商、負責管理和維護分時度假房產的管理公司，以及負責提供不同地區之間產品交換業務的分時度假交換公司等等。專傢表示，這一模式在國外非常流行，但在國內目前還沒有完全成熟，各方主體仍在探索更為有效的商業合作模式，保證每個參與方都能有所獲益。

值得一提的是，相關企業也在積極尋找電商渠道，促使旅遊地產項目"活"起來。以旅遊財富網為例，公司通過打造"O2O2O"電商平臺--即從線上預訂，到線下旅行社提供服務，再到線上實現旅居交換，形成一個閉合的消費模式。"我們對全國旅行社進行佈局，打通旅遊地產項目與度假旅遊終端消費市場的通道，提供旅居交換的平臺和系統，讓業主之間相互匹配，並提供交換的遊戲規則。這些都可以在網站上實現。"旅遊財富網CEO曾曉成對該模式信心十足。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-12/08092725855.shtml

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